地方房产调控需加强

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　　【摘要】今年“新国八条”出台后，楼市正在降温，但在房价尚未回归理性之际，部分地方却欲放松调控，住房保障也推进得有点磨蹭。
　　近年来人们对改革旧的土地管理制度的必要性已经形成共识，土地管理法的修改去年即已启动。但是，土地管理制度究竟应如何改革，土地管理法应如何修改，改革和修法应遵循什么样的思路，却还远没有达成共识。
　　新一轮房产调控突然降临。温家宝总理12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，提出了五项要求。若循惯例，也可叫“国五条”。然而，称之“新政”，又有点名不副实，因为并无多少新政策、新措施，很难与去年4月的“国十条”，以及今年1月的 “新国八条”相提并论。很大程度上，这是对地方政府的一种鞭策，警告他们不要放松政策，严格落实“新国八条”。
　　当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松；保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。因此要盯紧两件事：调控房价“革命尚未成功”，住房保障推进“不给力”。要求有五条，可试析要点。
　　各地要从严把握和执行房价控制目标，促进房价合理回归。不太健忘的朋友，应记得今年3月时媒体曾狂炒此事。 “新国八条”要求，各地要制定今年的新建住宅价格控制目标，3月底绝大部分城市皆提出：今年房价增幅不超过GDP或人均可支配收入增幅 （多为10%-15%）。对此，舆论哗然，认为控价目标变成了涨价目标。住建部也曾下发通知，要求各地适当调整房价控制目标，结果不了了之。现在已至年中，各地会重新调整目标吗？难！
　　加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。1000万套是“死任务”，然而让人担心的是，前5个月只完成了34%。不过最新数据是，6月底居然已超过50%！难在缺钱。近期财政部与住建部已下发 《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》，国家发改委也下发 《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。但分配制度和退出机制的完善，却是一个长期的系统工程。
　　严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。这其中限购是焦点。很多人认为扩容至二三线城市是新政策，其实非也。“新国八条”要求四类城市实行限购：直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。当前，直辖市中仅有重庆未行动，计划单列市、省会（除拉萨）已实施，三线城市中佛山、三亚、温州、苏州、无锡等已落实。还有哪些 “漏网”？不多也！因此，政策重点是要求已限购的城市继续从严执行 （前段时间曾风传海口、大连欲放松），而不是要求再新增加多少个。
　　认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放，认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。这条很重要。但是，今年土地市场低迷，已有流标现象，即便地方政府愿意按计划供应，不见得都能卖掉。严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》，动拆迁会更加困难。
　　规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。这条有新意。去年以来住宅销售市场降温，租赁市场升温，部分城市租金大涨。近日，住建部和国家发改委下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各地采取多种措施，控制住房租金上涨过快。京沪等地也出台了《居住房屋租赁管理办法》。只有租赁市场规范运行，才能使人们愿意通过租赁解决居住问题，从而缓解住房销售市场的需求压力，进而抑制房价过快上涨。总而言之，在这种形势下，中央再次重申和强调调控方针与政策，希望地方政府勿懈怠，别乱来。
　　如果相应建设项目是经营性的，其所需土地只有通过市场交易（而不能通过政府征收）取得，即只能通过与城市土地使用权人或农村和城市郊区土地所有权人平等协商，购买其土地使用权或土地所有权。当然，向农民购买土地所有权必须是根据城乡规划可用于建设用地的土地的所有权。
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