上海一手商品住宅存量大增

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　　【摘要】上海楼市存在一定的问题，自浦东新区与南汇合并以来，“大浦东”地区的推盘量一直位居上海各区之首，原南汇的新盘都借势大幅涨价透支行情，加上交通条件改善相对滞后，使得这一地区新盘总体性价比变低，在整体销售走低的背景下，有补跌的可能。
　　政府的调控目标应该在体现满足老百姓住房，增加更多需求，消除发展中的不平衡，缩短波动的高度，延长波动的频率。让住房严重困难的群体优先改善住房，政府没有办法一夜之间让大家需求都同时满足，但是可以使最困难的群体优先得到满足，这是比较合理的答案。
　　对调控之中的上海楼市而言，“存量房消化”正成为一个新的问题。据永庆房屋研展部统计，目前全市未消化一手住宅存量为2180.2万平方米、20.5万套。即使不考虑新增供应，按照上半年一手住宅月均成交5727套计算，仅库存全部消化，就大致需要3年时间。根据统计，上海今年上半年一手住宅成交总量43179套，相比去年上半年成交总量30345套增长42.3%，月平均成交量5727套，仍低于去年月平均成交量水平19.2%。
　　去年上半年由于调控影响，上海市一手住宅成交量走低，到了下半年利空消息基本被市场消化，成交量逐渐走高。2011年1月开始，“新国八条”出台继续调控，一手住宅成交量再度走低。今年上半年上海一手住宅成交总量环比2010年下半年数据。
　　上海永庆房屋总经理陈史翎认为，一方面目前的月均销售水平支撑不了库存消化，另一方面，央行连续加息、CPI创新高和货币紧缩等利空背景，令投资客的借贷和还款压力不断增加，刚性需求的买房负担增加，两类客户的购买力均有不同程度的减弱，再加上保障房上市将再度分流市场买气，因此，下半年上海市场一手住宅的价格或走低。
　　从上海各区库存情况看，库存压力最大的是徐汇和浦东新区。陈史翎建议，由于存量太多和定价偏高，使得上述两个区域的新盘销售压力最大，下半年降价的可能性最大，因此，有意在徐汇和浦东新区购房的买家，可静心等待降价机会。
　　反观虹口、宝山、闸北的存量房预计消化时间短。陈史翎分析，虹口、闸北2011年一手住宅成交均价都在4万元/平方米以下，是内环区域一手房均价最低的两个区，价格优势显而易见。
　　任志强认为，中国房地产业并不存在泡沫。报告显示，目前中国房地产的存量数据与泡沫过后的美国市场的情况基本类似，而且远远低于日本。由此可以看出，“中国不应该算房地产泡沫，或者说中国房地产没有泡沫。这个数据一方面可以看出我们高速投资增长的过程，无论是投资、销售面积、销售额、开工面积、竣工面积都在增长。”
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