楼市潜在客户大量流失

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　　【摘要】上海限购政策收紧，部分高端项目的潜在客户流失量高达六成以上。但这部分潜在客户的流失，也并不全是因为补税单购房被禁止，而是和目前资金成本以及楼市预期不无关系。
　　今天的房地产相对高价在世界少有，为了让百姓安居乐业，我国这些年采取了很多措施，出台了不少政策，但由于种种原因，房价高企不仅没有止住，反而越来越高。自从“限购”政策出台后，房价的上升得到了遏制。
　　补缴个税获取购房资格被喊停之后，上海部分区域楼盘的潜在购房者正在流失。从沪上多家开发商处了解到，受楼市调控“沪四条”影响，上海部分楼盘潜在客户流失量达到三成，有些甚至更高。某国企开发商一位营销负责人表示，受“补税购房”禁令影响明显的楼盘，大多是位于外郊环、总价偏低的刚需项目。
　　上海市住房保障和房屋管理局发布通知称，“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定，补缴的不予认可”。对此，上海市房地产交易中心相关负责人称，政策短板已被补齐，今后补缴的个税税单，都会注明为补缴，以示区别。
　　据前述国企开发商一位营销负责人介绍，自上海叫停“补税单获取购房资格”后，他与一些同行做了一个粗略的统计。结果显示，上海刚需楼盘的客户流失量普遍达到三成以上。该营销负责人称，这些刚需项目的购房主体，有相当一部分是新到上海的外地购房者，“补税单获取购房资格”被叫停后，这部分客户受到影响极为明显。上述营销负责人还称，除了刚需项目，高端项目受到冲击也较为明显。所谓高端项目，指的是总价在千万元以上的项目。此前这类项目的购房主体，是来自福建、山西、浙江等地的投资客。“可以说，补税单购房被叫停后，外地户籍的刚需客户和投资客受到的影响很明显。”
　　另有上海本地一家开发企业的销售负责人也称，目前该公司旗下有几个项目在售。其中，位于宝山的某个项目，由于潜在购房者中不少是外地户籍，补税单购房被喊停后，客户流失量已超过20%。而该公司位于金山的一个项目，由于购房主体是上海本地人，受到的影响则不是太大。可见补税单购房被禁，对于成交的影响已开始显现。
　　但德佑地产研究主任陆骑麟则认为，补税单购房被喊停，对于上海外环外区域楼盘影响明显，但对于整个上海楼市的成交量并没有明显体现。陆骑麟也承认，限购令的从紧，不仅对一些失去买房资格的外地购房者有影响；对具备购房资格的购房者，也会产生一定的看跌预期。未来，“限购令升级”的直接影响要远大于间接影响。合富置业市场研究中心首席分析师陈颖雅也指出，限购、限贷及持续加息等一系列政策，导致购房成本上升和贷款困难，阻挡了部分成交。政策的效应也令更多的购房者对后期楼市降价预期日益强烈，加上最近天气炎热，购房者的热情也在一定程度上有所降低。
　　受到“补税单购房被禁”冲击的，不止一手房。据沪上某中介浦东周康门店的一位工作人员介绍，其所在板块内总价150万元以内的房源分布广泛，且周边生活配套亦较为齐全，此前是外省市购房群体较为集中的区域，“占比近半”。自“补税单购房”禁令下发后，其所在分行近期的带看客户中，有近四成暂缓购房，其中受禁令冲击短期内无法购房的客户约占一成。7月中旬起，上海市房地产交易中心已拒绝了外地户籍在沪补办社保和补缴个税群体的购房申请。虽然经过一年多的调控，上海当前的购房群体中，外地户籍的比例已经不足四成，但其中仍有相当比例是通过匆匆补缴个税获得购房资格的。
　　据汉宇地产市场研究部估算，上海二手房市场的买家中，以补缴税款方式获得购房资格的外地户籍购房者约占10%左右，7月中旬起，这一群体显然就被挡在了门外。“补缴税单购房”政策的落实，将在一年内对一二手房产生较大影响，相对而言，二手房市场受到的影响更大。汉宇的报告进一步解释称，二手房市场既要受买方需求减少的影响，也要受外地户籍卖家因无法再购房而惜售的影响，“所以限购从严从供需上双向‘制冷’了上海二手房市场。”
　　而21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店的抽样统计还显示，“沪四条”出台对上海二手房市场的整体量价影响，尚未完全体现。考虑到目前上海二手房市场中纯粹的投资比例已在5%以下，该禁令不会对大市造成根本影响。但在外省市购房者集中区域，上门客户已出现不同程度的暂缓购房行为，在局部板块最多已达四成。
　　对于“沪四条”对楼市走向影响，沪上不少开发商均表示尚需观望。不少开发商认为，由于限购政策的漏洞被堵，未来上海楼市的成交量会继续下滑，目前又是楼市淡季，暂时不会加大促销力度。但也有不愿具名的开发商称，目前促销已经成为常态，价格低开已帮助开发企业回笼了一部分资金，未来如何应对可能还需观望一段时日。另有业内人士分析，补税单购房被喊停，意味着限购漏洞被进一步堵截，具备购房资格的人群进一步被削减。但从整个市场结构看，这部分人群还不算主力购买群。而且，目前楼市处于淡季，开发商并没有资金压力，估计要到9、10月份，开发商会增大促销力度。
　　有人主张房地产应该有投资属性，但这种属性在绝大多数国家都是居次要地位的。因此，房地产建设应首先牢牢把握一个方向，即为解决刚性需求而建，为了人民生活的改善而建。这既是特色社会主义共富目标决定的，也是共产党执政为民的宗旨决定的。既不能为发展房地产而发展房地产，也不能为求经济总量增加而发展房地产，更不能为抬高地价给地方政府增加税收和造形象工程而发展房地产。房地产主要应为居住而建，为百姓安居而建，世界各国都是这样。
　　慧择提示：房地产市场风云变化，一定要未雨绸缪。