货币和房地产政策影响

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　　【摘要】虽然从紧的货币政策是面向整个宏观经济而非针对房地产市场，但是房地产市场高度依赖银行信贷的特性决定其必然受到本轮从紧货币政策的直接影响。
　　毕竟，当前仍处于加息通道，经过年内五次提高之后，存款准备金率已提至21%的历史最高水平，国家抑制通胀和高房价的决心并无重大改变。
　　然而，货币政策的滞后性，却是不得不考虑的事，一般性的共识是，货币政策显效期滞后两个季度左右，政策制定者必须未雨绸缪，防止“车速”过快，届时刹车失灵。比如2008年，上半年，还在实施从紧的货币政策，孰料在国际金融危机冲击下，国内经济下滑速度偏快，及至下半年货币政策转向时，行动已显迟缓，不得不手忙脚乱的在10月-12月期间，短期内连续降息四次。
　　当前，与2008年相似之处在于，经济增速放缓、通胀维持高位，只是二者严重程度皆低于当年。至于楼市，2008年二季度降温，8月全国房价出现下跌拐点，当前房地产市场，同样处于调整状态，房价步入僵持阶段。在这种情况下，货币当局必须谨慎使用货币工具，既要为当前物价“降火”，又要防止经济下滑速度过快。至于楼市，中央层面重在抑制房价，短期内不会动摇，如果市场过于低迷，最着急的当属对房地产高赖依赖的地方政府。2008年5-10月，在中央出招救楼市之前，已有20多个城市急不可耐的先行出台文件，刺激当地楼市。
　　当前经济形势非常复杂和微妙。一方面，4月份 CPI仍处5.3%的通胀高位，还须紧缩货币政策。另一方面，经济有下行隐忧，4月份PMI从3月份的53.4下降至52.9，为近7年历史最低的4月份水平，低于市场预期，并引发了关于中国经济增速是否会持续放缓甚至出现硬着陆的讨论。自去年一季度GDP攀高至11.9%后，一直慢慢回落，今年一季度为9.7%，预计接下来还将继续回落。近日北京大学发布的《2011中国经济增长报告》称：从我国目前的宏观失衡特点来看，既面临通胀的压力，同时也面临增长乏力的危险，必须防止“滞胀”的发生。
　　国家决策部门也意识到这一风险。正如国务院总理温家宝在4月13日指出：保持物价总水平基本稳定是今年宏观调控的首要任务。他强调要保持当前宏观政策的连续性和稳定性，但同时提醒“要充分估计货币政策的滞后效应，提高政策的前瞻性，避免政策叠加对下一阶段实体经济产生过大的负面影响”。
　　房地产政策，既是经济政策的重要组成部分，也受经济政策的影响，由于其资金密集的行业属性，尤其受货币政策变化影响甚大。如果第四季度货币政策不再进步紧缩，甚至有所放松，则同样会使房地产调控政策的力度受到影响，或者说政策压力减小。
　　当前房地产市场调控政策的矛头，主要指向房价。自今年1月26日“新国八条”出台以来，市场持续降温，按照新华社的官方口径是：投机投资性购房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量环比总体回落，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格总体趋稳，房地产市场调控初显成效。
　　然而，房价总体上仍在上涨，只是涨幅收窄。总体而言，正如货币政策一样，房地产政策也步入观察期。原本很多业内人士预期，国务院8个督查组回京汇报后，还会有新一轮的房地产调控，结果至今悄无声息，连社会上争议最大的“房价控制目标”，也少有城市按国家要求根据民意进行调整。若说调控新动向，当前只有发改委措辞严厉的推行“一房一价”政策，不过这仍属规范市场秩序的范畴，对于房价走势影响不大。
　　实际上，由于土地市场比房产市场更加低迷，导致土地出让金较去年同期大幅下滑，已使部分地方政府财政受到影响。另外，今年全国1000万套的保障房建设任务，又使地方政府必须拿出更多的资金进行投资和建设，若完不成任务，则地方长官将被约谈或问责。因此，第四季度部分地方政府局部放松楼市政策的可能性很大，若加之货币政策松动带来的资金面的略转暖，则有利于房地产市场慢慢筑底，四季度或明年一季度，部分城市可能出现实质性的反弹。
　　而随着全球化一体化进程的加快，各国之间的经济联系将更加密切，未来我国房地产市场的发展将不可避免地因为国际政治、经济因素的变化而发生变化。汇率的调整、进出口贸易的变化、国际经济发展形势，主要国家和地区(例如美国、欧盟)的政治、经济政策的调整(如美元的利率调整)等都会通过对国内的政治、经济状况的影响而间接地影响我国房地产市场。
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