楼市调控 牵连银行

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　　【摘要】“金九银十”不再，为之忧虑的不仅仅是地产股，楼市的动荡也时时牵动银行的神经。为稳定市场信心，监管部门曾多次称，银行可以承受房价一定程度的下跌。
　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，百城住宅平均价格在9月份首次出现了环比下降。数据显示，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，相比8月份下降0.03%。其中54个城市价格环比上涨，2个城市价格与8月持平，44个城市环比下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有81个。
　　国家统计局数据亦显示，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性房)环比价格下降的城市有17个，持平的城市有29个；70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有25个，持平的城市有21个。
　　9月数据出炉后，楼市拐点出现的言论一时盛起，众研究机构看法不一。调查发现，众研究机构普遍关注两因素对楼市的影响，一是开发商资金链紧张程度；二是信贷政策的变化。
　　国金证券研究报告称，从2006年至2010年，开发商资金盈余占总支出的比例约为9%～29%。2008年，开发商资金盈余占总支出为9%左右，资金紧张程度增大，被动降价压力较大。而今年若再次出现上述情形的前提是，开发商的银行贷款、定金及预收款合计增速下降至8%，而目前合计增速仍为19.4%。国金证券就此称，目前开发商仍有实力与购房者博弈。
　　据Wind数据显示，2008年一季度资产负债率超过80%的上市房地产开发商有26家，超过100%的有11家，超过200%的有3家。随着2009年销售回暖，上市房地产开发商的负债率纷纷下降，但去年三季度以来又持续攀升。2011年中期资产负债率超过80%的上市房地产开发商有16家，超过100%的为1家。
　　受楼市变化影响最大的非银行莫属。据银监会数据，截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%。而直接相关贷款只是其中一部分，银行还有大量抵押贷款，抵押品则以房产、土地为主。上市银行2011年中报显示，其抵押贷款占比大多超过40%(其中包含个人住房按揭贷款)。
　　从历次楼市波动来看，楼市大幅波动无外乎从三方面影响银行资产质量。一是购房者断供，银行按揭贷款逾期甚至成为不良贷款；二是楼市成交量持续萎缩，开发商资金链断裂；三是经营实业的企业涉足房地产，因楼市萧条而身陷其中。
　　2008年的楼市震荡令人印象深刻。从建行发行的个人住房抵押贷款资产证券化产品来看，建元2005-1个人住房抵押贷款资产证券化信托在2008年7月26日～8月26日期间，严重拖欠率一度达到0.34%。而通常情况下严重拖欠率应为0.1%左右，甚至更低。最新一期数据显示，2005-1在最新一个收款期的严重拖欠率为0.05%。
　　房价下跌诱发断供，据当时情形来看，主要有三方面因素：一是房屋评估值低于房贷金额，一些个人按揭客户选择停止月供，任由银行处置房产；二是炒房客因楼市量价齐跌，资金周转困难，支付月供的能力锐降；三是业主难以接受期房未入住的情况下，最新一期楼盘已大幅降价，因而以断供与开发商抗衡。
　　值得一提的是，如果今年楼市出现大跌，银行所面临的断供情形或又将不同。银监会对开发商贷款的风险提示早已开始。去年大型商业银行贷款已有所收缩，今年的收缩更是普遍现象。在银行贷款的水龙头拧紧后，开发商只能通过其他渠道融资，加快销售速度回笼资金也将是其办法之一。因此楼市成交量的多少以及成交量低迷持续时间的长短，将给开发商带来严峻考验。
　　目前来看，已有越来越多的城市加入成交量同比下降的行列。中国指数研究院数据显示，9月底中国指数研究院监测的34个城市中有22个城市成交量同比下降，10月初33个城市中有31个城市成交量同比下滑。
　　不过，从券商调研来看，大部分开发商资金链目前尚未达到马上断裂的程度。精明的开发商年初已通过信托产品储备了资金，目前已基本停止拍地，手头仍握有资金。对于银行而言，则早已做好准备以应对房价“风雨”，将贷款价值比(LTV)控制在一个较低的水平，并通过封闭式管理控制风险，例如，只要售出60%～70%的楼盘，银行就可以收回贷款。
　　相对来说，个人按揭客户断供和开发商资金链断裂对银行冲击是直接的；经营实业企业涉足房地产，对银行影响虽是间接的，但风险程度难以估量。2008年曾出现一批企业倒闭，其原因并非主业经营困难，而是受累于房地产投资失败，导致资金链断裂。
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