招商系地产重组方案或通过 万科实力依旧第一

　　【摘要】万科在发展房地产上处在领先的位置，在房地产板块市值排行榜上，也位居前列。现在招商系地产在进行资源的重组，重组后，三大主业别通发展，规模与业绩将会达到充分的发展，这影响到万科在房地产事业上的地位。

　　重组方案获有条件通过
　　昨日，停牌近5个月的招商地产复牌，虽出现习惯性下跌，当日报收35.6元/股，但仅下跌0.97%。
　　而前一晚（11月23日晚间），招商地产公告称，证监会上市公司并购重组审核委员会于当日召开了2015年第100次并购重组委工作会议审核，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称"招商局蛇口")换股吸收合并招商地产并募集配套资金事项获得有条件通过。招商地产称，招商局蛇口尚未收到中国证监会的正式核准文件，待收到中国证监会相关核准文件后将另行公告。
　　根据招商地产此前公告，此次资产重组涉及两个方面，一是招商局蛇口以23.60元/股的价格吸收原招商地产股东股份；二是向10名特定对象增发股份，发行股份不超过6.36亿股，募资金额不超过150亿元。
　　据了解，重组完成后，新上市主体为招商局蛇口控股，由招商局集团控股，股东涉及招商局轮船、原招商地产中小股东以及本次非公发行对象等。
　　但11月11日，招商地产已发公告称，对再融资方案进行了调整，规模由人民币150亿元缩减至125亿元。易方达及上海鼎辉两家公司因故未参与最终募资，募集资金用途上减少投向太子湾自贸启动区一期项目的25亿元。鉴于此，此次配套发行的认购对象剩下工银瑞信、国开金融、深圳华侨城、北京奇点领创、兴业财富、北京致远、博时资本，以及招商局蛇口员工持股计划共计8名。
　　对此，中投证券房地产行业首席分析师李少明认为，待重组完成后，招商局蛇口重新上市，将聚焦主业，加速释放业绩，成为我国自贸区建设的名片。一方面，作为当前主要利润来源的房地产开发项目价值将加速释放，今年前10个月销售额420.2亿元，11月份由于蛇口海上世界双玺项目热销（均价达9万元/平方米），预计全年会有大幅增长；另一方面，公司正通过转让或拍卖套现部分物业，如蛇口的住宅项目、拥有"南海意库梦工场大厦"金域融泰的股权，此举将大大提升公司当年的盈利，也减少未来资产管理的成本，更好的聚焦三大主业。
　　李少明称，重组完成后，招商局蛇口将实现园区开发及运营、社区开发及运营、邮轮产业建设及运营三大主业协同发展，政策红利催化长期高增长。
　　"即使涉及园区开发及运营，也不会大量增加持有型物业。"招商方面人士向透露。
　　而在邮轮产业建设与运营方面，招商将立足太子湾，背靠招商局集团强大的货运码头资源，加快邮轮码头的全国化布局，并以太子湾邮轮母港为核心，借助与国际邮轮巨头的战略合作，打造邮轮运营的完整产业链。

　　向千亿元规模发起冲击
　　值得注意的是，李少明认为，待重组完成，招商地产退市，而招商局蛇口重新上市，招商局蛇口控股资产价值估值为2419亿元。按照23.6元/每股的发行价，新公司市值将不低于1872亿元（含配套募集资金），市值在行业内仅次于当前的绿地，高于万科。而参照11月24日股价，万科市值为1619亿元，绿地市值为2122亿元。
　　值得一提的是，业内较为关注的是重组后的招商局蛇口市值虽将力压万科，位居A股第二，但其销售规模短期内将难以与万科和绿地匹敌。
　　不过，从此次吸收合并的资产情况来看，在土地储备方面，较公开市场拿地，未来的招商局蛇口将极具优势。
　　中金公司房地产分析师宁静鞭曾在其分析报告中表示，整合后招商局蛇口将包括招商地产原有资产储备1265.3万平方米、蛇口控股固定房产139万平方米、蛇口控股房产开发储备388.2万平方米以及蛇口园区土地使用权510.6万平方米四大块资产。如若蛇口控股以23.6元/股成功发行，以目前A股龙头平均NAV折让15%%~20%测算，估计市值隐含的土地储备价值平均将达11615元/平方米，对应拆分到太子湾片区、前海片区的隐含地价约为30700元/平方米及11200元/平方米，略低于周边市场土地价格。
　　而也注意到，招商地产今年并未在公开市场拼地。前三季度，招商地产主要以合作方式拿地，在土地市场上斩获15个项目，涉及土地款约269亿元。
　　中信建投房地产首席苏雪晶称，招商地产前三季度合作拿地平均权益由中期的51%进一步降至36%，实际控股项目总地价为51亿元，实际上今年通过公开市场扩张的步伐有所放缓。从布局区域来看，继续强化北京、上海、广州等一、二线城市，投入占比达94%。
　　苏雪晶认为，随着公司吸收换股合并方案推进，招商局前海、蛇口等优质资产注入，公司将拥有深圳自贸区核心资源，较之公开市场取地，这些资源赋予公司无可比拟的优势。
　　"重组之后，预计经过一两年开发销售的时间，招商销售规模增长将提速，同时将迈入千亿元阵营。"兰德咨询总裁宋延庆向如是表示。

　　慧择提示：招商系正在进行资源的重组，重组后，融资规模做出了相应的调整，新公司的资产规模将会超越万科集团，位于股市第二。在土地储备等方面，新公司有明显的竞争优势，但是销售规模明显没有万科实力强。