“以房养老”叫好不叫座

　　【摘要】随着我国老龄化程度的加深，“以房养老”开始成为人们重点关注的问题，但是根据目前的试点情况来看，“以房养老”模式进展微乎其微，还没有得到国内市场的普遍认可，很多人都是处在观察阶段，并没有实际行动。

　　“以房养老”是小众产品
　　长期以来，关于“以房养老”的争论声一直响亮。
　　对于一直备受关注的房价波动、房屋估价、受众小众等问题，幸福人寿推出的此款产品都做了相应的解释。
　　幸福人寿接受法治周末笔者采访表示，公司推出的“以房养老”产品——“幸福房来宝”的投保人群需要满足两个条件，一是60周岁至85周岁；二是拥有房屋完全独立产权的老年人。
　　“幸福人寿在试点期间重点关注孤寡老人、无子女和失独家庭的老人，秉持‘三优先’原则，即优先孤寡失独老人、优先低收入家庭、优先高龄老年群体，但对于有强烈意愿的有子女老人也可成为试点期间的目标客户。”幸福人寿工作人员表示。
　　而目前投保的20多位老人，既有孤寡老人，失独家庭，空巢家庭，也有有子女家庭的老人。
　　据幸福人寿统计数据显示，截至7月底，尽管实际投保的只有20多人，但曾前去咨询的老人有两百多位。其中60至70岁老人占总数的67.8%，80岁以上的老人占6.9%；男性客户比例为61%，女性是39%；无子女的老人接近半数，比例达到43.9%。
　　事实上，在此轮试点工作正式推行之前，北京市丰台区右安门街道成为第一个试点推广地区，街道向这里的老人宣传推广以房养老反向抵押保险。
　　数据显示，右安门街道辖区内8万常住人口中，已经有20%的居民超过60岁，是一个典型的老龄化街道。
　　右安门街道还与试点企业幸福人寿合作，为一部分有兴趣的老人普及讲解“以房养老”产品，然而，迄今为止，右安门街道还没有一位老人签约以房养老反向抵押保险。
　　右安门街道负责以房养老工作的副主任杨文君接受笔者采访说：“目前街道没有老人参与‘以房养老’，也有一些居民有投保意向，但是不符合条件。比如，房子不合适，是公房。”

　　“以房养老”被视为高风险
　　在目前的市场条件下，幸福人寿试点的“以房养老”保险产品无疑是小众的。“从国外的经验来看，‘以房养老’也是小众的业务。”郝演苏说，“不过欧美国家主要针对的是独栋的房屋(Single House)，保险企业看中的不是房子，而是房子所占有的土地权益。”
　　“我们认为国外的‘以房养老’比较成功，但是我们不能照搬。中国目前有地有房的群体是有，但是数量很少，且这部分人也不太需要‘以房养老’。我们的房地产多是70年产权的公寓住宅，尽管有些地方地段很好，但是也不能进行统一规划安排。”郝演苏说。
　　与郝演苏的观点相似，社科院的郭金龙教授认为，保险公司推出“以房养老”属于商业保险，保险公司和参保人都想从中获利，这中间就有了博弈关系，很难平衡，波动的房价，会让产品的提供者保险公司承担很大的风险。
　　郭金龙分析，如果房价不稳定，波动大，参用目前的房价对房子进行估值，支付对应的养老金，如果第二年房价上涨幅度太大，购买产品的养老人群就会后悔，可能就会要求退保；反之，如果房价下跌，相应的金融机构就会产生压力。
　　“不仅如此，未来可能还会对房产持有环节增税，如果税率比较高，房价很可能上不去，甚至会出现下跌。中小城市在经历了前两年的下跌后，就没有恢复到原来的位置，只有一线城市，房价下跌后又涨起来。”郭金龙说，“所以，保险公司做这个产品，风险还是很大的。”
　　而针对房价波动的问题，幸福人寿对自己的“以房养老”产品作了解释，‘幸福房来宝’是一款非参与型产品。产品已考虑房屋预期增值收益，幸福人寿不参与分享房产增值收益，如房价上涨，抵押房产价值增长全部归属于投保人。但幸福人寿将承担房价下跌和长寿给付风险。投保老年人终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。”
　　这款非参与型的产品，意味着投保人每年获得的养老金是固定的，不会随着房屋的升值获得更多的养老金。而保险公司只是获得了本金和利息。
　　针对房子如何估值，现任幸福人寿保险股份有限公司监事会主席的孟晓苏介绍，简单而言，对于投保者持有的房屋，投保人与保险公司共同选择国家认可的第三方评估机构，评估房产价值，然后在考虑抵押房产房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后，确定老人每月支取的养老金。

　　慧择提示：“以房养老”之所以叫好不叫座，一方面是我国房价长期不稳，波动较大，使得楼房价值难以估算，还有就是受传统观念影响，很多老人还是希望通过儿女养老。所以“以房养老”在我国的受众面较小，如果未来要想取得较好发展，还得从观念这个根本问题上进行解决。