险资需进行房地产开发 需“绕道”

　　【摘要】近来，越来越多的保险资金开始投资房地产，然而，保险资金是不能直接开发房地产的，它必须通过需要通过投资金融产品、项目公司股权或债权等方式“绕道”进入。

　　保险资金的成本很低，但开发商想利用保险资金大规模开发，难度却很大。

　　根据保监会的有关规定，保险资金不能直接开发房地产。在这样的背景下，房地产企业如果要用保险资金开发房地产项目，需要通过投资金融产品、项目公司股权或债权等方式“绕道”进入。

　　成本优势有限
　　险资的融资成本并没有外界认为的那么低。以平安产险为例，截至2014年12月31日，平安产险保费收入1428.57亿元，综合成本率为95.3%。
　　资深财经评论员黄立冲表示，险资的融资成本只是账面低，在现有财务指标的规则下，因为很多保险公司都将保费的营销费用算作支出，而没有算作融资成本。
　　他认为，由于承诺了一定收益的未来回报，而险资投资中很大一部分均是低收益的存款，所以保险公司的投资压力最大。如果市场放开，它们将迫切希望进入高回报项目，偏爱不动产投资。
　　数据显示，2014年平安集团的保险资金投资组合总投资收益为637.29亿元，收益率为5.1%。考虑到保险公司的营销成本，上述收益率很可能和部分大型地产商的有息融资成本接近。绿地方面就表示，去年公司的所有有息负债平均成本在6.3%左右。
　　在较高的融资成本压力下，很多险资热衷于不动产投资以获取稳定高回报。

　　政策有禁区
　　近几年，政策层面上也对险资投资不动产开始放松。
　　按照去年5月开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》，险资投资不动产类资产的账面余额，合计不高于该公司上季度末总资产额度的30%。
　　不过，要想通过保险资金解决一部分房地产开发的融资需要，仍然有很大难度。
　　保监会2010年9月发布的《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产，以及与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式开发和销售住宅。
　　投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的，不高于发行规模的20%。此外，禁止投资开发或者销售商业住宅；禁止直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；禁止投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业。

　　仍有变通方法
　　虽然政策严格限制保险资金流向房地产开发，但五牛基金投资副总裁吕伟宾告诉笔者，保险资金还是可以通过信托、资管计划等通道业务“绕道”进入。
　　在广深等地的拍地现场，时常能看见深圳联新投资管理有限公司的身影，这是平安旗下的一家子公司。去年，该公司投资了招商地产的南京项目，平安通过增资入股项目公司并提供股东贷款的方式，合法享有房地产开发权益。
　　黄立冲称，险资可以通过保险公司背书、架设有限合伙等一系列合法操作，撬动房地产项目。
　　但在这些项目中，平安不能操盘，只作财务投资。比如，今年1月，华润、首开、平安联合体以86.25亿元拿下北京丰台区白盆窑地块后，首开董事会秘书王怡表示，该项目将由华润、首开主导，平安只是同股同权益。
　　从金融产品过渡也是险资进入地产开发项目的途径之一。
　　仍以平安为例，旗下陆金所就是平安间接投资房地产的一个平台。上海锦天城律师事务所高级合伙人吴卫明撰文称，陆金所彩虹系列的部分产品，被包装成了债权分拆转让，最终目的就是向社会融资。在这种模式下，可由平安集团下属的两家公司进行对手交易，通过平安银行的委托贷款，形成合法债权。然后，债权人将债权在陆金所分拆转让给投资人，如“彩虹-盛铭81A号”产品。

　　慧择提示：保险资金进行房地产开发有种种限制，不仅需要“绕道”，还存在一些其他问题，因此，保险资金投资人需谨慎。