用家族信托布局房产传承 须按公司持有房产计税

　　【摘要】近期家族信托投资价值凸显，因此信托公司频频布局家族信托，与此同时，多家银行也积极参与其中。据了解，北京银行家族信托试水房产传承，其具体情况如下。

　　为了将后辈的婚姻风险隔断，宋芳将位于北京核心地段的十几套房产全部“卖”给了由她成立的信托，并将受益人定为“直系血亲后代非配偶继承人”。交易和持有税费，按公司持有房产计征。

　　步入花甲的北京居民宋芳（化名）早年与丈夫在北京房价“起飞”前购置了十几套房产，既有住宅也有商铺，目前总估值已过亿元。

　　老伴百年之后，这些房产全由宋芳自己打理，每月光租金收入便已远大于自己和子女的总开销，生活无忧。尽管如此，宋芳最近却有点烦恼。

　　“我想把房产留给儿女，万一以后儿女的婚姻出了问题，他们的财产和生活不会受到太大影响。”宋芳对北京银行私人银行的财富顾问说。

　　北京银行给出的解决方案是：通过该行合作方北京信托，设立单一资金信托，该信托出资购入宋芳的房产，最后将该信托受益人制定为“直系血亲后代非配偶继承人”。

　　成立资金信托购买自家房产
　　北京银行私人银行客户经理彭天一和宋芳进行了一次深谈。在了解宋芳的资产情况与需求之后，彭天一建议，设立一个单一资金信托，宋芳本人为信托的发起人和委托人，北京信托作为受托人，而包括其儿女在内的“直系血亲后代非配偶继承人”则为信托受益人，之后由该信托对宋芳指定的房产发出购买要约，实现该信托对房产的控制。
　　“虽然房产是在信托的名下，但您和您的儿女能自由支配。”为打消宋芳的顾虑，彭天一向她解释。
　　最终，除了留下几套自住，宋芳将位于北京核心地段的十几套房产全部“卖”给了由她成立的信托。
　　“这相当于‘左兜掏右兜’，但却通过信托实现了财产的隔离保护，未来子女出现姻缘风险，这些房产依旧能保证属于‘直系血亲后代非配偶继承人’。”彭天一说。
　　彭天一介绍，目前国内家族信托有单一、资金、他益及不可撤销四大要素。其中“资金”这一要素指基于信托登记的相关法规局限，家族信托必须以资金作为信托财产设立且不得是债务性资金，这也是宋芳需要通过自己出资设立信托购买其房产来实现资产保护的原因。
　　换句话说，为了购买自己想要传承给子女的价值接近亿元的房产，宋芳必须再掏出完全属于自己的近亿元资金。
　　“委托人以其持有的资金设立一个单一资金信托，该资金可以是委托人的自有资金，也可以是委托人合法获得的过桥资金，以确保所设信托的合法性。”京都律师事务所家族信托法律事务中心律师柏高原在接受笔者采访时曾表示。

　　按公司持有房产计税
　　由于家族信托的存续期通常较长，因此在信托收益的处置上，不同的客户对收益再投资的需求差别较大，但对收益率的要求差别却不至于相去甚远。“从我们遇到的客户来看，目前客户在姻缘与血缘风险管理前提下对家族信托的资金收益的再投资，回报率普遍要求并不高，有些客户只要求收益率超过CPI即可。”林翔说。
　　这也再一次说明，家族信托的客户，看中的是其财产保护与传承的功能。
　　“我现在就是担心自己哪天突然出现个什么情况，我就一儿一女，他们说不定又有离婚风险。我又不指望设立信托来赚钱，主要目的是把后辈的婚姻风险隔断。”宋芳表示。
　　值得注意的是，在宋芳的资金信托购买其房产时，需要按北京当地的要求缴纳二手房交易费用，而在信托持有这些房产后，每年还需按照国家和地方政府规定缴纳0.84%的房产持有税，“这是因为宋芳的家族信托购买其房产时，按照公司持有房产计征。”
　　彭天一表示，以上各项费用的加总并不低，在目前的法律框架下，这些税费均无法避免，但他认为“跟后辈姻缘风险相比，值得这些支出”。

　　慧择提示：综上可知，成立资金信托购买自家房产，并欲借助家庭信托布局房地产，但还需按照公司持有房产计税。此外，家族信托具有财产保护与传承的功能。