养老地产、老龄金融成“兵家必争”之地

　　【摘要】作为世界经济火车头的中国，现在越来越面临着人口老龄化的问题。据数据预测，从2013年到2053年，中国老年人口总数变化将2.02亿到4.87亿，这使得居民养老成为人们关注的重点，养老地产、老龄金融成为“兵家必争”之地。

　　“2.02亿到4.87亿，从14.9%到30%。”这组数据不是描述谁的财富增长，而是从2013年到2053年中国老年人口总数变化和老龄化水平的预测数据。由轻度老龄化阶段至重度老龄化阶段，需要未雨绸缪的不只是大众，还有亟待发掘新机遇的投资机构。

　　2013年至2021年被定位为中国老龄产业发展的黄金战略准备期，而由此向后推算的老龄产业黄金井喷期则为2025年前后，“银发经济”的产业链条亦会不断地开疆拓土和趋于完整，除了保健、医药等产业外，养老地产、老龄金融亦成为“兵家必争”之地。

　　10月9日首届中国国际老龄产业博览会上，全国老龄办宣传部主任刁海峰公开表示：“未来3~5年可能会出台针对养老地产的支持政策。”而在目前正“炙手可热”的养老地产投资上，保险机构、地产公司、信托公司等成为“跑马圈地”的主力选手。

　　险资的“天然需求”
　　《中国老龄产业发展报告2014》中有这样一项结论值得关注，即中国老龄产业各板块将逐步形成协同发展的态势。目前的状况是老龄服务市场先声夺人，老龄房地产“炙手可热”，老龄用品市场整体发展缓慢，老龄金融市场逐步觉醒。
　　中国保险机构在养老地产的布局中，选择了一套和国外经验有极大不同的商业模式，即打通产品端与投资端并耕耘“全产业链”。一位业内分析师曾这样总结上述商业模式的优势：“保险资金做养老社区将有效延长产业链，增加盈利渠道，实现全生命周期覆盖，获得超过资金投资假设的收益率，把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。”
　　在过去两三年里，每每与保险机构的人碰面，寒暄的方式必然是“你们公司投资养老地产没？做养老社区没？”在老龄化进程加快的背景下，这样的场景似乎都无可厚非，但背后显示出的则是保险资金在养老地产布局中“如日中天”的地位。
　　“布局早的公司在2006、2007年就已经在研究中，而现在出手的基本上为时已晚。整个版图就是那么大，后进入者是无法分得一杯羹的。”一位保险机构人士这样形容目前保险公司在养老地产布局上的竞争态势。
　　2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。有数据统计，保险系企业在养老地产领域的投资将超过2000亿元。
　　事实上，保险公司对于养老地产的需求是有天然性的。慕尼黑再保险董事会成员JoachimWenning近日在接受媒体人专访时表示：“大多数公司在布局时首先会面临的问题是：究竟是否要自己耕耘。对于消费者而言，是选择购买保险产品的同时即选择单一的养老社区和服务，还是购买了保险产品后能拿到钱来选择更多样化的服务。也就是说，保险公司到底是只提供财务支持还是结合自有的养老设施和服务。”而基于成本和提供福利的考虑，保险公司和养老社区往往是分开的。
　　另据慕尼黑再保险寿险大中华区总经理张路群透露：“对比美国经验来看，其产品端和投资端往往是分开的，投资端往往是以REITS、抵押贷款证券等形式为体现，而国内产品端和投资端对接的方式是极具中国特色的。”
　　目前，国内保险公司开发的养老地产主要分为三种类型：一是以郊区社区+养老服务的类型；二是医养结合的类型；三是CCRC模式主导的类型，即持续护理退休社区（ContinueCareofRetirementCommunity）。而用户分类上，大多是在基本养老之上的服务，主要针对中高端、高端用户。
　　约70万平方米的土地、6000多户的规划，泰康人寿是最先“吃螃蟹者”。近日作为泰康养老社区的“总设计师”，泰康人寿董事长陈东升公开表示，未来10年泰康人寿将投资1000亿元用于全国约15个连锁养老社区建设。“我们把养老产业当成事业来做，地产商追求高周转率快速回笼资金，但泰康可以拿1000亿10年不赚钱，现在我们实际投入的150亿相比泰康管理的6000亿资产，对投资回报的影响很小，所以我们更有耐心把我们的产品做得优质。”陈东升的话也道出了保险和做养老地产的不同。
　　合众人寿在国内首家提出CCRC模式，被业界认为是中国保险产品模式一次大的创新。除上述两家保险公司外，包括国寿、平安、新华、太平等多家保险公司均在积极布局养老地产。

　　慧择提示：综上所述可知，中国由轻度老龄化阶段至重度老龄化阶段，亟待发掘新机遇的投资机构。除了保健、医药等产业外，养老地产、老龄金融亦成为“兵家必争”之地。对此，专业人士表示，保险资金做养老社区将有效延长产业链，增加盈利渠道，实现产品端与投资端的直接对接。