保险资金与信托多渠道介入养老地产

　　【摘要】随着人口老龄化程度的加深，我国养老产业发展前景广阔。在“炙手可热”的养老地产投资上，保险资金与信托正在多渠道介入，下面是详细情况。

　　保险资金的“天然需求”
　　《中国老龄产业发展报告2014》中有这样一项结论值得关注，即中国老龄产业各板块将逐步形成协同发展的态势。目前的状况是老龄服务市场先声夺人，老龄房地产“炙手可热”，老龄用品市场整体发展缓慢，老龄金融市场逐步觉醒。
　　中国保险机构在养老地产的布局中，选择了一套和国外经验有极大不同的商业模式，即打通产品端与投资端并耕耘“全产业链”。一位业内分析师曾这样总结上述商业模式的优势：“保险资金做养老社区将有效延长产业链，增加盈利渠道，实现全生命周期覆盖，获得超过资金投资假设的收益率，把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。”在过去两三年里，每每与保险机构的人碰面，寒暄的方式必然是“你们公司投资养老地产没？做养老社区没？”在老龄化进程加快的背景下，这样的场景似乎都无可厚非，但背后显示出的则是保险资金在养老地产布局中“如日中天”的地位。“布局早的公司在2006、2007年就已经在研究中，而现在出手的基本上为时已晚。整个版图就是那么大，后进入者是无法分得一杯羹的。”一位保险机构人士这样形容目前保险公司在养老地产布局上的竞争态势。
　　2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。有数据统计，保险系企业在养老地产领域的投资将超过2000亿元。
　　事实上，保险公司对于养老地产的需求是有天然性的。慕尼黑再保险董事会成员JoachimWenning近日表示：“大多数公司在布局时首先会面临的问题是：究竟是否要自己耕耘。对于消费者而言，是选择购买保险产品的同时即选择单一的养老社区和服务，还是购买了保险产品后能拿到钱来选择更多样化的服务。也就是说，保险公司到底是只提供财务支持还是结合自有的养老设施和服务。”而基于成本和提供福利的考虑，保险公司和养老社区往往是分开的。另据慕尼黑再保险寿险大中华区总经理张路群透露：“对比美国经验来看，其产品端和投资端往往是分开的，投资端往往是以REITS、抵押贷款证券等形式为体现，而国内产品端和投资端对接的方式是极具中国特色的。”
　　目前，国内保险公司开发的养老地产主要分为三种类型：一是以郊区社区+养老服务的类型；二是医养结合的类型；三是CCRC模式主导的类型，即持续护理退休社区（ContinueCareofRetirementCommunity）。而用户分类上，大多是在基本养老之上的服务，主要针对中高端、高端用户。
　　约70万平方米的土地、6000多户的规划，泰康人寿是最先“吃螃蟹者”。近日作为泰康养老社区的“总设计师”，泰康人寿董事长陈东升公开表示，未来10年泰康人寿将投资1000亿元用于全国约15个连锁养老社区建设。“我们把养老产业当成事业来做，地产商追求高周转率快速回笼资金，但泰康可以拿1000亿10年不赚钱，现在我们实际投入的150亿相比泰康管理的6000亿资产，对投资回报的影响很小，所以我们更有耐心把我们的产品做得优质。”陈东升的话也道出了保险和做养老地产的不同。
　　合众人寿在国内首家提出CCRC模式，被业界认为是中国保险产品模式一次大的创新。除上述两家保险公司外，包括国寿、平安、新华、太平等多家保险公司均在积极布局养老地产。

　　房企：盈利模式是关键
　　较保险公司在养老地产的商业模式，房地产企业在这块兵家必争之地的争战似乎稍显复杂及混乱，先不论多种多样的模式、战略、技术手段，就盈利模式房地产企业似乎已经过了多轮探索。据上述地产业人士分析：“目前包括‘招保万金’在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产，保守估计超过80家，不过盈利模式明晰、战略清楚的并不是很多。”另据一位大型险企人士透露：“和我们谈相关合作方的地产机构非常之多。”
　　以国内最为经典的三个项目来分析，首家主打高端养老会员的亲和源以会员制为主，东方太阳城以出售为主，而以万科幸福汇为代表的开发商项目部分采取租售并举的方式。对比保险公司的“如日中天”，上述三种类型均稍显“后劲不足”。其中，现金流、后续服务等成为困扰盈利模式的核心议题。虽然盈利模式尚不明晰，但也不能阻止房企进军的脚步，公开信息显示，房企预定的养老地产项目已超过百个。据《中国老龄产业发展报告2014》分析，老龄房地产市场开发正当时，2040年以后，中国房地产市场将会出现新变数。从现在到2040年，房地产市场（养老地产、老年住宅、老年休闲社区）将是老龄产业开发的重点领域，此后，随着整个房地产市场降温，老龄房地产业可能转入稳定期。
　　而目前，在养老地产有所作为的主要是万科、绿城、保利三家。日前，在万科将来要发展的业务板块当中，万科集团总裁郁亮还特别介绍了社区养老部分。事实上，万科方面曾对外表示，未来将在16个社区建养老配套综合楼，全部由北京万科的养老团队持有和运营，不对外销售，仅为满足万科小区的老人。
　　而根据万科的规划，社区养老还是其最主要的方式。据介绍，万科首先要把社区养老推动起来，目前已经有不同公司的很多尝试，如北京、杭州、成都、青岛都有尝试，其中真正属于养老地产范畴的应该算作杭州的良渚项目，该项目定位高端，采取出售使用权的方式，并且配建了各种适合老年人的设施；但项目最终购买人主要是40多岁的群体，为未来养老准备。
　　万科之外，2012年开始进入的保利地产(行情,问诊)目前在北京有“和熹会”项目、在上海西塘越项目中建立了“一地入会多地养老”的雏形，另外在广州亦规划了“社区+专业机构”的模式。保利地产董事长宋广菊在10月9日首届中国国际老龄产业博览会上还公开表示：“未来，保利地产还将在全国每个省会城市落地一个具有国际化标准的专业机构，形成品牌连锁，最终辐射这个城市的业主，带动保利地产的‘三位一体’中国式养老发展，三位一体指的是‘居家养老、社区养老、机构养老’同时存在的养老模式。”此外，绿城集团的学院式养老地产亦独具特点。绿城做养老地产主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。
　　据国泰君安研究报告，从国外的经验来看，美国和英国做得比较好的开发商（DelWebb、McCarthy&；Stone）都是以出售为主，从而保证现金流。而美国所有者和管理者分离，所以仍有专业管理者为项目提供后续的持续的服务，从而保证了项目品质。REITs的发展也为养老地产提供更多的退出机制。
　　另据一位券商业人士分析：“借助低成本的REITs是诸多开发养老地产企业的诉求，而目前对于REITs的期待也到了一个前所未有的高度上。”

　　信托：多渠道介入养老地产
　　除了传统房企和保险机构外，各路资本都在想方设法地进入养老地产的投资领域。
　　在养老地产相关的金融机构中，各家信托公司也在跃跃欲试，探寻信托投资养老地产的模式。据一位信托业内人士表示：“信托所能解决的问题主要是辅助解决问题和开发产品两个方面，信托可以依托制度优势和产品设计的灵活性来帮助解决项目运营中的融资问题，还可以设置养老服务相关的消费信托。”举例而言，信托可以通过成立信托计划募集资金，在土地摘牌阶段即以股权的形式为养老地产项目提供资金支持；此外在建设过程中，信托依然可以募集资金为其提供后续建设资金，信托以其灵活的制度优势可以为养老地产企业解决全程融资问题。
　　有分析称，对于信托公司来说，介入养老地产需要根据不同养老地产类型，采用不同模式。针对产权完整性的不同，可以采取传统融资模式、资产管理形式、消费信托等方式进行。
　　而信托和保险公司的合作、和传统房企之间的合作也在不断加速推进中。除了信托外，私募基金等也有渠道为养老地产项目解决融资问题，不过目前市场上成形的养老产业投资基金多为养老地产项目开发方自行成立，以其庞大的资本实力向自建项目提供持续强大的资金支持。不过，高投入、长周期和不可预期的收益也让基金、信托徘徊不前，对于上述各类机构如何进行合作亦成为各方下一步的关注焦点。

　　慧择提示：通过以上描述，我们可以得知，中国老龄产业发展进入黄金战略准备期。为了尽快抢占市场，保险资金与信托开始觅食养老地产，多渠道介入该市场。