房地产基金刚性兑付“神话”将终结

　　【摘要】近年来，随各行各业的不断发展，行业之间的联系越来越紧密。据了解，继信托后，房地产基金也出现了刚性兑付危机，这一情况使得行业内忧外患，其具体事实情况如下。

　　2014年以来，房地产市场高位盘整，悲观预期弥漫，行业下行趋势渐成气候。尤其是相继爆出房地产基金投资项目陷入资金黑洞、预期收益减半等消息，让房地产基金刚性兑付违约风险逐渐显露。“房地产基金打破刚性兑付将是绝对的事。”恒银基金房地产资深研究员何沐则告诉笔者，“由于房地产基金主流的兑付期限仅是两年，最长不超过三年，近两年募集的上千亿房地产基金即将迎来兑付高峰。刚兑危机下一个爆发时间节点预计在今年四季度或2015年上半年。”

　　行业内忧外患
　　房地产基金看似波澜不惊，实则暗流涌动。
　　今年以来，房地产市场高位盘整，投资增速大幅下滑，悲观情绪充溢市场。房地产市场降温将给不少房地产基金带来生存压力，甚至会导致部分房地产基金陷入兑付违约危机。
　　近期，河北海沧资本旗下房地产基金产品发生危机，国内最大的地产基金公司星浩资本也因为旗下一款名为“星光耀基金I期”的产品突然提出预期收益率减半，令有限合伙人感到不满。8月，万家共赢资产管理公司旗下产品投资位于云南省昆明市的旧城改造项目陷入资金黑洞，8亿资金被挪用事件在房地产私募领域掀起轩然大波。
　　“万家共赢挪用门事件只是违约爆发前的一个信号。”一位房地产基金业人士这样认为，房地产基金行业大规模的洗牌即将来临。
　　相关数据已经说明，进入2014年，以补充资金缺口为己任的房地产基金，面对房地产的变局也不得不适应市场融资需求减弱的状况。清科数据显示，上半年整个私募房地产基金完成接近44亿美金的资金募集，募资的基金总数大幅下降，完成募集的仅47只基金。而在去年同期，私募房地产基金募资规模达106.7亿美元，募集数量达132只。
　　“房地产基金募集不乐观，主要由于两个原因：第一，房地产市场大环境不好，因此房地产基金公司选择主动收缩规模，无论从项目选择还是投资规模上，态度都比较谨慎；第二，同样由于市场原因，被动带来的信用风险上升，另外市场利空预期增强，导致地产企业投资增速及融资规模大幅收缩。”何沐则认为。
　　不过，打破刚兑对房地产基金市场并不一定是坏事。市场人士告诉笔者，符合市场化的投资将更有利于房地产基金业的发展，毕竟有政府托底的刚性兑付是不健康的市场，部分资质欠佳的房地产基金将在这轮下行中被“洗牌”出局。
　　但有市场分析人士认为，房地产基金行业也许会出现局部的兑付危机，但是行业出现系统性风险的可能性很小。“根据我所接触的情况看，地产基金的风控能力并不像外界想象的那么差。”城投控股有关负责人告诉笔者，多数房地产基金在投资前会对项目进行详细评估，甚至会进行股权投资参与项目开发，期间还会派驻管理团队进行全程监控，销售回款中绝大部分由基金支配，这些风控措施杜绝了多数内部险情的发生。

　　弱市下另谋生路
　　挑战中也存机遇。在这轮预期洗牌中，能力卓越的优质房地产基金反而有望借助此次行业调控脱颖而出。
　　分析人士认为，从宏观来看，虽然房地产市场较去年出现明显下滑，但如果与前几年的市场状况比较其实并不差。主流房企业绩大多仍然在增长或者持平，销售大幅衰退的企业极少，这说明在行业内占主导地位的大型房企并不存在生存危机。
　　另外，从高额回报来看，仍是房地产基金持续具有吸引力的重要原因。清科集团统计数据显示，在年化回报率方面，2014年上半年中国房地产基金基本上保持在1.34倍的回报倍数，内部回报率保持在25%-27%的水平，房地产基金依然属于回报非常高的品类。同时，房地产基金仍然多以偏债务交易为主，在权益类投资上的尝试创新才刚刚开始。
　　与此同时，私募房地产基金在退出渠道也十分活跃。2013年全年完成退出64笔，远超2012年的12笔，而2014年上半年比2013年上半年同期增长更为明显。
　　“基金不是凭空地给投资者创造收益，它的投资标的物是房地产的股权、债权或者是融资带来的收益，它的收益和整个房地产的收益是息息相关。”首誉光控资产管理有限公司副总经理曹磊表示，从目前来看，房地产行业赚钱最容易的时候可能已经过了，相应地，房地产基金最容易赚钱的时代也过去了，接下来的挑战不仅仅是对房地产业的挑战，也是对房地产基金的挑战。他认为，对于基金管理人来说，已经不再会像过去那样，无论是一、二、三线住宅、商业，随便放一笔债权、股权就可以获得回报。
　　清科集团执行副总裁符星华指出，仅从投资标的来看，房地产基金已开始做出调整，呈现出重商业轻住宅的情况，商业地产部分的占比超过60%左右，旅游地产日益火爆，养老地产潜力巨大，如旅游地产和养老地产投资在2014年明显加速。

　　慧择提示：综上可知，刚兑危机预计四季度再袭，使得房地产基金刚性兑付“神话”将终结，与此同时，房地产基金弱市下另谋生路。此外，有不少优质房地产基金在这次的行业危机中实现了正收益。