房地产信托环比放缓31.67% 信托公司主动管理风险

　　【摘要】随着社会经济的快速发展，我国信托行业的整体实力显著提升，而对房地产信托项目投资力度也在加大。但据了解，7月以来房地产信托环比放缓31.67%，信托公司正主动防控风险，下面是详细情况。

　　地产信托环比放缓31.67%
　　7月份后，房地产信托增量正在呈季度环比下降趋势。根据同花顺iFinD数据统计发现，三季度内（7月1日至9月4日）新成立的房地产信托规模为250.61亿元，较二季度内同期（4月1日至6月4日）下降34.04%；而今年一季度（1月1日至3月4日）、二季度同期内的房地产信托规模分别尚达363.45亿元和366.76亿元。
　　统计还显示出，房地产在信托业中的占比亦呈现出下降趋势。7月以来，房地产信托在全部信托中的比重为14.85%，而今年一、二季度同期内，地产信托占比分别达20.01%和16.38%。
　　但在预期最高年化收益率（下称预期收益率）上，房地产信托似乎有所下降；数据显示，今年一、二季度同期内，房地产信托平均预期收益率均为10.30%，而7月份以来，地产信托预期收益率小幅下降9个BP，为10.21%。有信托公司信托经理称，这样的数据并不奇怪，这是信托业界主动防范风险的结果。
　　然而，由于开发商信托融资渠道正在收紧，房地产信托的预期收益率或有望反升。前述渣打银行报告亦指出，多数受访开发商认为银行和信托融资的难度增大的同时，融资成本正在上升，其中信托贷款利率约为17.6%。这或意味着，随着开发商取得信托贷款难度的增大，其风险定价水平也将继续抬升。此外，随着基金子公司和地产私募基金等监管较为宽松的主体加入，房地产信托亦可能通过抬高预期收益率来降低募集难度。

　　长安信托规模“独秀”
　　具体到各家信托方面，长安信托在发展房地产信托方面似乎独树一帜。据同花顺iFinD数据显示（以去掉重复统计部分计算），长安信托7月1日至9月5日期间房地产信托发行规模高达53.25亿元，为同期内地产信托规模第二名的五矿信托的232.07%。值得一提的是，让长安信托的房地产信托规模如此之高的原因，和其发行的两只大额产品不无关联。
　　资料显示，长安信托曾于7月11日成立“长安信托-保利置业应收债权投资集合资金信托计划”，总规模高达20亿元，预期收益率为8%，信托资金用于受让保利置业（上海）对保利置业集团旗下黑龙江、广西、山东和苏州等地分公司合计30亿元的债权；而融资方取得资金后用于偿还股东借款。而在7月31日，长安信托又成立了“长安信托-奥园广州项目集合资金信托计划”，信托规模亦超过10亿元。
　　事实上，今年以来长安信托的房地产业务规模亦为诸多信托公司中最大的一家。统计显示，截至9月4日，长安信托的房地产信托规模为112.46亿元，其年内发行的“中大银泰城”、“宁佳置业”等单笔资金超过5亿元的房地产信托项目就达6只；虽然如此，但房地产业务仅占长安信托信托规模总量的13.89%，仍低于年内行业平均值。从风险来看，由于融资方是保利、奧园这样的大型开发商，违约程度会很低。另需要关注的是，五矿信托与四川信托年内地产项目发行规模亦相对较高，分别达106.85亿元和105.89亿元，此外房地产信托在两家公司的业务占比却高于行业平均值，分别为20.10%和44.01%。此外，爱建、建信和杭州工商等信托公司年内的房地产业务占比均超过40%，且年内发行规模均在10亿元以上。

　　涉房地产信托项目加保险
　　值得一提的是，在前述同花顺iFinD统计中，部分涉及房地产领域的信托项目并未被归纳在内，其在归类和推介过程中亦被标记为“工商企业类”或“其他类”信托。
　　例如中铁信托的“恒大贸易贷款项目集合资金信托计划”就属此类，在多份推介材料及统计中均被列为“工商企业类”信托，仅从内容来看，该信托的融资方的确为广州恒大材料设备有限公司（下称恒大材料），并非房地产企业。然而，恒大材料正是地产商恒大集团的全资子公司，并负责恒大集团内部材料物资采购供应工作，因此该项目亦属于间接投向房地产领域；而获得的一份有关该项目的可行性研报亦显示，该报告亦出自中铁信托房地产信托部。无独有偶，新华信托发行的“山东蓝岛科技项目贷款集合资金信托计划”亦有以“工商企业信托之名”从事和房地产信托的相关业务。
　　获得的项目资料显示，该笔信托的融资方位山东蓝岛新型建材科技股份有限公司（下称蓝岛科技），用途为向该公司位于山东省威海市文登南海新区的绿色新型建筑材料二期生产基地的开发建设和相关设备的购置安装提供贷款支持。另从蓝岛科技的股东及信托风控措施来看，该笔信托和房地产关系较为紧密。资料显示，蓝岛新型建材科技股东为河北地产商卓达集团，且卓达集团还为该信托提供了担保，此外，卓达旗下的天津卓达华夏颐园投资有限公司将其名下土地及在建工程作为此次融资的抵押资产。
　　“这类项目广义上也是房地产信托。”北京一位信托经理坦言，“因为融资方的大股东是房企，抵质押物又多是土地或者在建工程，其最终还款来源也与房地产有关。”这位信托经理也称，从上述两个案例来看，涉房信托也变得更加谨慎。无论是恒大集团还是卓达集团，都是实力雄厚的地产商。

　　慧择提示：通过以上描述，我们可以得知，7月以来房地产信托募资环比降三成，而长安信托发展房地产信托独树一帜。此外，部分涉房地产信托项目获得了担保，信托公司正在主动管理风险。