信托公司探索土地流转信托 最优盈利模式待解

　　【摘要】随着时代的进步以及经济全球化进程的加快，我国国民经济水平大幅度提高，而信托行业规模以及发展水平也得到较大发展。据了解，信托公司探索土地流转信托在近期引起了业内的讨论，下面是详细情况。

　　信托公司探索土地流转信托脚步未停
　　日前，中建投信托与江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心、浙江森禾种业签署三方框架协议，标志着中建投信托首单土地流转信托——“中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托”正式宣告落地。这已经是第三家推出土地流转信托的信托公司。此前，中信信托及北京信托都分别推出了多单土地流转信托。据了解，包括上海信托在内的多家信托公司目前正在调研，探索土地流转信托的可行性。
　　业内专家表示，目前，土地承包经营权以及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作还在进行中，土地流转还存在政策障碍。而土地流转信托可以回避政策风险，通过将集体的农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给信托公司，促成土地规模化经营，发展现代化农业。
　　以此次“中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托”为例，据了解，镇江新区为解决辖区内土地集约利用率低，单位面积及人均生产力水平低，制约了当地规模化、现代化农业发展的问题。而通过信托制度框架实现了农村土地资源和金融资本的有效结合，在引进先进农业技术和现代农业经营理念的同时，强有力地推动了农业用地的集约化、专业化、规模化经营。2014年全国“两会”上，李克强总理在2014年政府工作报告中提出，抓紧土地承包经营权以及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导土地承包经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。据权威人士透露，目前，政府正在对农地进行调研，土地确权工作正在积极进行中。不过，信托公司已经先行先试，推出土地流转信托这一新模式。在传统业务逐渐式微的背景下，作为一项重要的创新业务，土地流转信托受到越来越多信托公司的重视。

　　土地流转信托最优盈利模式待解
　　到目前为止，已经有中信信托、北京信托及中建投信托公开推出土地流转信托，但要实现农户、农业经营者以及信托公司三方共赢，在目前的模式中，哪种最优，值得探讨。
　　据中建投信托研究员王苗军介绍，中建投信托首单土地流转信托的具体交易结构是：农户以农村土地承包经营权入股成立合作社，将农村土地承包经营权转化成合作社股份，再由合作社将集中的农村土地承包经营权发包给丁岗镇政府成立的集体资产经营管理中心，该集体资产经营管理中心将其持有的农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给中建投信托，中建投信托作为受托人将上述农地经营权出租给镇江森禾花卉园艺有限公司用于花卉种植。
　　据了解，1750亩土地流转信托项目建成后，将形成年产花卉和盆栽苗木3000万株，绿化乔木10万株的生产基地。根据测算，如果单纯依靠过去一户几亩地的耕作方式，每亩地效益不到1000元；而规模运营种植，每亩效益可增至1万-1.5万元。虽然能使土地大大增值，但盈利能否达到测算目标，而且具体如何分配收益，目前还不清楚。
　　相比中建投的单线合作模式，此前的“北京信托·金色田野2014008号土地信托（密云水漳村）” 项目所采取的“土地合作社”+“专业合作社”双合作社设计更值得关注。
　　据悉，双合作社设计中，信托的土地经营权确权到村民个人，村民以自愿为原则再以其土地经营权入股“密云县穆家峪镇水漳股份经济合作社 ”（下称土地合作社），土地合作社作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。之后，北京信托将土地租赁给当地村民发起的“圣水樱桃种植专业合作社”（下称“圣水樱桃合作社”），合作社社员结合本地资源优势与土地性质，用于葡萄、樱桃、草莓、蓝莓等在内的农业种植经营。圣水樱桃合作社以定期支付租金的形式保证受益人固定信托利益的实现，同时受益人依据信托合同在农业种植成熟后，可以分享圣水樱桃合作社的年经营净收益，获取浮动信托利益。由于合作社的成员均为农民，解决了部分农民的就业问题，同时该类农民还可以获得劳务务工的工资收入。
　　中信信托在安徽宿州成立国内首只土地流转信托——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”，采取的具体模式是，把农民土地流转到村委会，然后村委会再委托给镇政府，镇政府再次委托给区政府。然后，区政府把归集的土地承包经营权作为一种财产权，交给中信信托管理，中信信托再委托安徽帝元农业投资作为第三方运营土地。
　　该信托计划中，农户得到的收益分为基本收益和超额收益。基本收益即支付给农民的基础地租价格最低为每亩1000元人民币。超额收益相当于增值收益。受托人服务商进行土地整理和基础设施投资（必要时发行B类信托计划，募集土地整理专项资金），扣除各项本金和费用后形成的超额收益中，70%归农户，30%归受托人。
　　由此可见，北京信托及中信信托的模式就充分考虑到了农户的利益。不过，业内人士表示，盈利模式是否成熟，并且是否具备可复制性，仍需要探讨。

　　慧择提示：通过以上描述，我们可以得知，中信信托及北京信托等都分别推出了多单土地流转信托，信托公司探索土地流转信托脚步未停。此外，业内人士认为土地流转信托的盈利模式还不清晰，最优盈利模式待解。