以房养老已试点 实际操作尚未落实　

　　【摘要】保监局提出的以房养老政策正在北京、上海、广州、武汉四城市试点，到现在已经过去20多天了，却一直没有多少愿意实行，实际业务也无法展开。对于以房养老政策，业内人士多持着观望态度，它涉及多方面内容，执行起来非常复杂。

　　实际操作尚未落实　保险公司“养老”寿险有名无实
　　在四座试点城市正式公布之前，很多机构已经对“以房养老”做过多种尝试，2013年12月底，北京市丰台区右安门街道和幸福人寿保险公司合作开展了“以房养老”试点，具体咨询事务由汇力基金负责。因为保监会尚未出台具体方案，所以这个试点目前只接受咨询，工作人员表示，咨询的老人很多，但具体人数不方便透露。咨询人员表示，根据幸福人寿向保监会递交的方案，房子小一点的老人，一个月可以领到几千元，房子大一点的老人，一个月有可能领到上万元。除了每月能领取的钱，老人们更关心后续服务的问题，比如医疗服务。咨询人员表示，因为具体方案没出台，这些问题他尚无法回答。
　　其实，今年6月23日，保监会已经发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，“以房养老”作为一种寿险服务，比银行操作有了许多可取之处。首先，作为寿险服务的“以房养老”不再规定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月领取一定数额养老金，去世后，如果按揭款项没有用完，继承人可以继承剩余部分，或者支付老人已使用的部分将房产赎回。
　　对于房产价值变动的问题，汇力基金的咨询人员表示，幸福人寿提交的方案有两种，一种是老人不享受房产的增值福利，一种是老人与保险公司共同享受房产的增值福利，具体选定哪一种，目前还不知道。房产评估定价由中立的第三方来做，以确保公正。“如果对评估价格不满意可以不选择这项保险产品，这是个双向选择的事。”汇力基金的咨询人员说。
　　看起来似乎没问题了，但天津劲松护养院的戴主任对这种养老方式的具体操作过程仍有诸多担心。“一部分老人最后会变成失能老人，我们这儿的失能老人，在不生病的情况下，每个月所有花费在3000元左右，一旦生病了，每月的花销就没有定数了。”戴主任说。
　　更麻烦的情况则出现在医疗过程中。“老人生病后，你得给他治，我们现在治疗的程度完全取决于家属的意愿，这个家属主要指子女，可是看重‘以房养老’的主体人群正是失独老人和无子女老人，所以医疗程度的拿捏就变得麻烦了，怎样算是基本医疗，怎样算是过度医疗？你让我拿出一个标准，我拿不出来。”戴主任说。在医疗过程中，如果花销巨大怎么办，保险公司会不会终止支付费用？如果一直支付下去，保险公司的利益又如何保障？正是这些实际的问题，不但让老人们徘徊不前，也让保险公司迟迟不敢进入市场。
　　“让老人们接受‘以房养老’，根本是要解决实际操作中可能出现的问题，有监督，有政府主导，才能让老人放心。”戴主任说。
　　早在2011年，中信银行率先公布实施了“以房养老(养老按揭)”方案，方案推出后应者寥寥。在某养老地产项目营销负责人看来，中信银行推出的这种“以房养老”方案问题很多。“中信银行的这个‘以房养老’方案其实就是抵押，你把房子抵押给我，我借给你钱，同时收取利息。”该负责人说，“美国、加拿大也有这种‘养老按揭’产品。美、加银行做‘养老按揭’利息很低，大约只有百分之零点几到百分之一，而我国的银行，不但只能支付抵押房产总价的60%，而且还要收取高额利息，目前尚没有针对‘养老按揭’而给出的利息优惠政策。”以一套总价100万元的房产为例，老人用这套房子向银行申请“养老按揭”，领到的总款只有60万元，按照约定，银行分十年支付这60万元，则每月大致要支付5000元给老人，但实际上老人能拿到手的钱大概只有3000多元，其余的钱是银行收取的利息。除了利息，约定年限也是硬伤。“约定支付十年，老人活了八年好办，剩下的资产返还给老人的继承人，但如果老人活了十二年，超出的两年没有钱可领，房子也是银行的了，老人该怎么生活？”该负责人说。
　　非但老人不愿意参与，其他银行对这项服务也踌躇不前。“银行最担心的是房价暴跌，100万的房子只值20万了，难道还按原来的金额支付？那银行不是亏大了？而且大面积开展这项业务，牵扯的资金太多，银行面临大面积出问题的风险，这种说法在我们业内一直存在，这也是大家不愿轻易尝试这项产品的原因。”该负责人说。

　　发展成熟国家　“以房养老”也不是大众选择
　　2013年下半年国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》中提到了“以房养老”，后被解读为政府让老百姓自己拿房子养老。对此民政部迅速做出回应，表示“以房养老”问题出现了误读、以偏概全。《意见》在“完善投融资政策”中提到了一句“以房养老”，而且明确是开展试点。民政部表示，养老服务是重大民生问题，政府是保障基本养老的主导力量。
　　汇力基金的咨询人员则表示，幸福人寿从一开始给这项产品的定位就很明确，这是一个小众产品，只适合大约5%的消费者，即使在“以房养老”发展成熟的美国等国家，“以房养老”也不是一个很大众的选择。

　　慧择提示：根据上面描述可以知道，“以房养老”并不算新生事物，即使在中国，它也已经存在了十多年的时间，只是众多关于它的尝试都以失败告终。保监会提出的“以房养老”具体方案到现在仍未推出，实际操作中还有很多的问题亟待解决。