以房养老问题多 房产估值还未解决

　　【摘要】随着国家经济的发展，人们对于养老问题愈加关注，近日，保监会提出实行以房养老政策，目前以房养老政策在北京、上海、广州、武汉四地进行试点，以两年时间为限，但是人们对于以房养老问题还存在许多疑惑，主要还是房产估值问题还未解决。

　　根据中国保监会的有关文件，“以房养老”保险产品的投保人应年满60周岁，且拥有房屋完全独立产权。老人把房子抵押给保险公司。保险公司通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额的养老金。房主去世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有。这个指导意见的文件，把当初人们担心房屋抵偿后家属“没得分”的顾虑消除了。

　　不过，有专家认为这个“以房养老”的保险产品仍有诸多“未解之谜”。中国人民大学财政金融学院胡波教授认为，住房反向抵押养老保险特别复杂，涉及房屋本身的维护与管理、房屋价值波动、通货膨胀与生活成本波动、利率波动、预期寿命的变化等多种因素。在保险技术可以处置的不确定性之外，在我国还有几个不确定性对该产品的未来发展会产生较大的影响。首先是房价的波动，如果未来房价上涨，消费者一方可能会觉得不划算，产品如何设计退保条款及退保价值的计算就成了难题；如果未来房价下跌，则对保险公司不利。其次，与其他国家不同，我国房屋所有人对房屋所附着的土地只有70年使用权，70年到期后如何处理，尚未有明确说法，其中的不确定性对产品运营也会产生影响。此外，我国目前仍处于城市建设快速发展时期，如果标的房屋未来涉及拆迁，相关问题如何处理，也是一个难题。

　　慧择提示：根据上面描述可以知道，保监会对于以房养老政策作出相应解答，但是对于房产估值问题还没有解决，如果未来房价下降，那么损失由谁来承担，这其中涉及的问题较多，需要更多的考虑，相关人士表示以房养老不宜过早上市。