房地产信托“怪现象”

　　【摘要】据数据显示，今年5月份成立的集合信托中，房地产信托规模下降，比占是近年最低值，而信托收益率却呈上升趋势，引发关注。

　　据用益信托的统计数据，在今年5月份成立的集合信托中，投资领域为房地产的信托资产规模是118.66亿元，占比仅为19.22%。与今年前4个月相比，这一数据是今年以来的最低值。不仅如此，进入6月，房地产信托的募集情况也不容乐观。最新统计显示，就在上周房地产集合信托募资规模骤降至4亿元，占比7.77%；这较更前一周的13.28亿元的成立规模及32.13%的占比有明显下滑。

　　值得注意的是，在募集规模不断缩水的情况下，房地产信托的平均收益率却不断上升。用益信托的统计显示，上周房地产信托的平均收益率已经突破10%的大关，达到10.06%，而此前一周，市场上成立的房地产集合信托的平均收益率为9.56%。

　　而华宝证券的统计显示，2013年信托产品中规模占比最大的是房地产，占比达35%，总规模达到3857.58亿元，平均年收益率为9.55%。

　　“房地产信托发行量的缩减，从某种程度上反映了地产企业融资困难的现状。”用益信托分析师说，越来越多的人不看好楼市的前景，“当然也包括信托公司”。

　　而房地产信托收益率的提高，同样折射出房企面临的资金之困。“如果地产企业容易拿到银行贷款，为什么要花更高的代价来做信托项目呢？”某信托业内人士如此反问。该人士进一步说，为了规避风险，信托公司从2013年开始就已经渐渐压缩在房地产信托方面的项目，而且对于相关企业的准入门槛和项目的选择要求也不断提高。

　　房企融资困难的现象普遍存在。从某地产私募基金人士处了解，除了中小地产商外，从去年开始，大型房地产企业也加入了通过房地产信托和地产私募基金融资的大军。

　　这份名单中，不乏业界大佬万科。此前媒体报道也称，今年以来，恒大地产、绿地、万科等大型房企通过发行信托产品进行融资的情况越来越多。而且成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加。

　　“房企融资日渐困难，加上房地产信托兑付高峰的来临，使得该类型的信托风险正日益增大。”用益信托分析师说。

　　统计显示，2014年房地产信托的到期规模迅速增加，正进入兑付密集期。整个2014年集合资金房地产信托的预计到期总规模为1780.06亿元，其中一季度368.48亿元、二季度439.15亿元、三季度444.61亿元、四季度527.82亿元。

　　而国家统计局最新发布的数据也显示，楼市降温或已不可避免。5月份，70个大中城市有35个城市的房价环比下降。此外，一线城市楼市出现“真摔”迹象。

　　“这说明楼市的风险正从三、四线城市向一、二线城市蔓延，同理，房地产信托的风险也开始扩大。很多投资于一线城市的项目或同样存在潜在风险。”

　　用益信托分析师提醒投资者，在当前新成立的房地产信托中，应该慎买三、四线城市的地产信托项目。

　　慧择提示：综上所述，房地产信托发行量缩水但收益率的提高，都从某种程度上反映了地产企业融资困难的现状，投资者要谨慎购买。