保监会对地产投资估值整顿

　　【摘要】一场涉及15家采用公允价值法，对房地产投资估值的保险公司整顿行动正在进行，其中有两家公司被监管层列为重点关注对象。那么，具体情况如何让我们一起去了解一下吧！

　　6月5日，保监会下发文件称，将对保险公司报送的以公允价值计量的投资性房地产逐项审核，对不符合会计准则和偿付能力监管规定的，将责令公司调整会计报表账面价值和偿付能力报表认可价值，并区分问题性质确定是否对以前各期偿付能力报告进行追溯重述。

　　21世纪经济报道媒体梳理年报统计发现，截至目前，所有险企中有33家公司有投资性房地产行为，其中15家采用“公允价值法”，包括12家寿险和3家财险。也就是说，体现在财务报表里的投资性房地产数据，是通过按现行市场价值评估后确定的。

　　问题在于，采用公允价值法评估标准难以界定和核实，监管的难点还在于，对第三方评估机构的资质和公信力了解也有限，难以指定。保险公司可以通过“操控”估值利润来提高其偿付能力。而偿付能力，是监管审批新业务、许可新设分支机构等行政行为的重要参考指标。房地产一旦进入下行通道，这些虚增的泡沫风险就会暴露。

　　5日，21世纪经济报道媒体从权威渠道独家获悉，12家寿险公司中估值增长比例最高的是正德人寿。从2013年报看，正德人寿去年以11.2亿的成本投资房地产，年底估值已增值到20亿。“而按照今年最新上报的财报，正德人寿对这项投资的估值又增长到了28亿，一年之内翻了1.5倍。是不是符合客观市场行情，我们需要逐项审核并重新评估。”一位保监会内部人士对媒体说。

　　在本报获得的数据中，财险方面估值最高的是人保财险，增值了1.9倍。但上述保监会人士认为，因为人保进入房地产市场非常早，加上部分历史原因，增值翻近两倍“较符合市场规律，尽管如此也需要接受监管的评估和核实”。

　　相比之下，该人士认为，另一家总部由北京（楼盘）搬到深圳（楼盘）的财险公司更引人关注。这家注册资本90亿的公司2011年购得北京CBD的两个地块，购地成本为61.1亿。到2013年这笔投资已由无形资产转为投资性房地产科目，运用公允价值法计量变成157.3亿元,增值96亿。“这家公司的利润估值已占到15家公司总估值增长利润的1/5。”上述人士透露。

　　按照保监会今年最新统计，行业里15家拥有投资性房地产的公司总成本接近250亿，采用公允价值法估值目前已价值近500亿，平均翻一倍。“你会看到一些公司每个季度报上来的投资性房地产估值都在增高，特征非常明显。”

　　多位监管人士对本报透露，此次重点排查，生命人寿等公司的房地产投资估值也在关注之内。

　　“所谓追溯重述，就是依据我们逐项整合结果重新计算公司的偿付能力，如果不达标或者因考虑原虚高的偿付能力而给新业务、新设立分支机构等许可，都将撤销。”上述人士透露。

　　慧择提示：通过以上信息我们可以获知，目前，保监会正在修订投资性房地产的偿付能力资产认可标准，并处于公开征求意见阶段。在新的认可标准发布实施和本次清理工作完成前，各保险公司暂停执行投资性房地产公允价值计量政策。