商品房协议书

　　市民在购买商品房时，需签订商品房协议书。商品房协议书即商品房买卖合同，是房地产开发商和买受人订立的书面商品房买卖合同。那么，市民在签订商品房协议书时需注意哪些方面呢？

　　商品房协议书注意一：注意审核土地使用权是否存在抵押
　　购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。

　　商品房协议书注意二：仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
　　商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。

　　商品房协议书注意三：要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
　　大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

　　商品房协议书注意四：注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的
　　合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。

　　商品房协议书注意五：约定违约责任条款须详细、具体
　　商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。

　　购房者在签订商品房协议书时需格外注意上述几点，尤其要注意开发商资料是否齐全。专家提醒市民，商品房协议书十分重要，一定要谨慎对待，在签订时切不可粗心大意。