中国人寿的海外并购路线图

　　中国人寿的海外配置之路虽然低调，但从为数不多的报道中，还是能拼凑出中国人寿的海外并购路线图。从2014年收购伦敦地标性摩天楼成功开启海外资本之旅后，中国人寿从未停歇海外并购之路。

　　低调收割美国二三线
　　“境外投资方面，受资本管制因素影响，中国人寿正在等待机会。”距离副总裁赵立军于3月24日业绩会上的发言仅过两个月，中国人寿就在以市场化的方式落实以上设想。
　　2017年5月23日，中国人寿将从ElmTree Funds手中收购美国48处商业地产95%的股权，总价值约为9.50亿美元，剩余的5%股权将继续由ElmTree Funds保留并打理。
　　据观点地产新媒体查询获悉，该资产组合总面积为550万平方英尺（合51.15万平方米），分布在以美国东部和北部五大湖区为主的21个州。其中包括物流、办公、医疗三类业态组成的成熟型资产包，比如得克萨斯州塞金一处卡特彼勒公司(Caterpillar Inc., CAT)租用的工业建筑以及弗吉尼亚州斯汤顿一处联邦快递集团(FedEx Co., FDX)配送设施。
　　公开资料显示，ElmTree是一家私募股权投资公司，总部位于美国圣路易斯，是美国市场上不动产定制开发领域的领先企业，目前和各大企业租户保持着长期的合作关系。
　　ElmTree Funds执行主管Jim Koman透露了该项收购的更多信息，他表示：“ElmTree的业务模式一直是开发地产项目，然后租给单一长期租户。这样做能够保证有固定的租金收入，而且每年会递增。”
　　他还透露，上述9.5亿美元估值中有约60%将被中国人寿集团与ElmTree的合资交易注入该地产组合的新债权。据悉，该债权将被转变为商用不动产抵押贷款证券，并被出售给摩根大通(JPMorgan Chase & Co., JPM)牵头的银团。
　　需要注意的是，与过去国内投资者关注的纽约、旧金山等大城市不同，本次的交易标的位于美国圣路易斯，从城市属性划分上来说，相当于中国的二三线城市。
　　业内人士也指出，最近几年欧美国家的经济复苏为并购交易提供了良好的盈利空间，这也使国内企业跨境收购成为一种流行趋势。不过在投资过程中，由于受经济增速放缓以及国内产能过剩的影响，不少企业对世界经济复苏存在过高预期，导致在并购交易中支付过高的溢价。
　　Jim Koman也印证了这一点，他表示：“最近这些市场（纽约、旧金山）的楼价如此之高，以至于海外投资者开始寻找不那么热门的投资目的地，越来越多的海外资本流入美国二三线城市的地产市场。”
　　作为这些“海外资本”的一份子，中国人寿在回应海外收购项目时称：“对于投资方而言，可以较好地抵御通货膨胀对各项税费带来的影响，获得更稳定的现金收益，资产包未来经营现金流稳定，且现金回报率明显高于一线国际门户城市标志性写字楼物业。”
　　上述ElmTree Funds的Jim Koman也指出，这些偏僻位置地产的收益率要比最热门位置地产高出逾三个百分点。

　　亚美欧并购掠影
　　与近年来频频高调亮相海外资本市场的同行安邦相比，中国人寿的海外配置之路似乎低调许多，但从为数不多的报道中，还是能拼凑出中国人寿的海外并购路线图。
　　2014年6月20日，金丝雀码头集团母公司歌鸟地产在官网发布消息称，中国人寿和卡塔尔控股（一家主权财富基金）已完成对其旗下伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street 大楼的售让交易，金额达7.95亿英镑（约84亿人民币），其中中国人寿将持有该楼70%的股权，卡塔尔控股将持股20%。
　　资料显示，10 Upper Bank Street 大楼是全英国五家占地超过1000万平方英尺的办公楼之一，这五所办公楼都位于金丝雀码头商业集群地带。该大楼每年录得租金收入4435万英镑，大部分租约将持续到2028年。按照中国人寿和卡塔尔控股7.95亿英镑控股90%股权计算，该大楼全部估值约为8.33亿英镑，中国人寿该笔地产投资的年回报率约为5%。
　　在伦敦收购10 Upper Bank Street 大楼后，同年8月中国人寿将目光投向了美国。据彼时媒体报道，中国人寿入股了美国德太投资（TPG），并于2015年7月迎来了该笔交易的新一步进展。据了解，7月国寿投资公司作为TPG投资顾问，国寿海外公司则作为出资人，交易完成后中国人寿成为TPG最大的战略投资者之一。
　　2015年，中国人寿在海外的收购步伐并未停止，年内收购了波士顿、伦敦、纽约等四个项目。其中，9月中国人寿以3.4亿英镑将位于英国伦敦金融城核心区域的甲级办公楼收入囊中。随后的11月，中国人寿又凭借10亿美元的代价收购了美国的优质核心型物流资产包IIT。
　　据观点地产新媒体查询，该资产包物业可租赁面积合计500万平方米，分布于美国经济实力排名前20的市场，中国人寿则是IIT持股比例最大的投资人。
　　除了在伦敦和美国继续寻觅写字楼项目外，2016年中国人寿将并购版图扩至邻国日本。2016年6月，中国人寿收购了日本的核心物流资产包。据观点地产新媒体查询，该资产包囊括约170处成熟物流资产，租户为汽车工业巨头三菱扶桑集团，出租率100%；主要分布在东京、大阪等日本主要大都市圈。
　　中国人寿原董事长杨超在参加某投资会时，也间接证实了上述人士的看法。他表示，目前国内经济增长面临下行压力，加之低利率环境以及充满不确定性的债券市场，使得保险资金配置风险正在加大。
　　据杨超透露，目前国内约有80%的保险资金用于配置固定收益类资产。截至2016年12月末，保险业在境外投资余额达492.1亿美元，占保险业上季度末总资产的2.33%，距离15%的监管比例有比较大的空间。这也给险资境外收购提供了更多机会。
　　观点地产新媒体从中国人寿年报获悉，截至2016年12月31日，中国人寿的投资资产达到2.45万亿元，同比2015年上升7.2%。于资产体量增大的同时，中国人寿提出2017年再投资资产要超过5000亿元。
　　据不完全统计，截至2017年5月，中国人寿海外投资金额达到95.5亿美金，约占2017年再投资资产的13.14%。

　　中国人寿横跨亚美欧的并购掠影，反映的不仅是居高不下的海外投资热潮，更是投资端收益率不断下行背景下，险资加大海外资产配置力度的一个缩影。