二三线城市限购升级暂缓

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　　【摘要】房地产政策似乎进入了一个瓶颈，目前房价没有陡然的上升但是也没有实质性的降低，这一现象在二三线城市尤为明显。
　　7月中旬，温家宝主持召开国务院常务会议指出要进一步加强房地产宏观调控。然而时隔近日，除了一些城市采取自我调控，出台了一些不温不火“限价令”之外，似乎更大规模限购升级并未来临。
　　调控升级将断房企后路
　　此前曾有消息称，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。中华房商合作联合会秘书长贾卧龙直言，“二三线城市限购直接切断楼市的‘退路’”。一些企业期望凭借二三线城市销售实现业绩猛涨的预想也变得不现实。
　　国家统计局发布的数据显示，2011年上半年全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元,增长36.1%。在调控的重压之下，房地产投资依旧保持着高增长的态势。众多品牌房地产企业凭借大规模进驻二三线城市取得销量，上半年已然取得“斐然”的销售业绩。
　　2011年以来，各大房企取得的销售业绩大部分都出自二三线城市。从万科刚刚公布的中年报显示，今年上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%。而上半年万科关注的14个主要城市的成交面积上升了1%，金额上升了8%，但北京、上海、广州、深圳和杭州五个一线城市，万科与去年同比有小幅下降，与2009年相比有非常大幅的下降，与2007年同期相比有50%的下降。事实证明，万科上半年取得的业绩，二三线城市功不可没。
　　此外，恒大、保利、远洋等企业今年以来更是将进军二三线城市作为企业发展的重要战略。业内评价，如果真的在二三线城市展开限购，拥有全国布局的大型房企很可能将直接受到打击，这对市场的影响绝对不可小觑，这些管理层不会不考虑。
　　限购只为警告地方政府
　　业内人士认为，预计未来仅有少数三线城市有可能加入限购阵营，数量绝不会超过20个，甚至有可能不了了之。另外，在欧债危机升级和标普调降美国主权评级形势下，全球资本市场一片低迷，全球经济将受到负面影响，这也会促使中国货币政策提前出现松动，预计届时房地产政策也会局部松动。在整体经济状况尚不明朗的形势下，一些经济学家担心出现经济“硬着陆”还有可能困扰着当前中国经济。
　　有业内人士分析，此前国务院召开常务会议，提出升级限购主要目的是警告地方政府不要放松调控，是对“国八条” 的重申和强调，并非新一轮调控的开始。更多是表现对地方政府执行调控政策不力而不满。
　　限与不限都考验决策层
　　事实上，部分二三线城市房价的较快上涨，一方面来自城镇化快速推进，另一方面也包括一线城市限购后炒房投资需求的转移助推。其实最不能让中央政府容忍的是，一些地方政府对政策的“软执行”，在土地出让金下滑和保障房资金短缺的压力下，部分地方政府已经开始或者正准备下半年暗中放松调控。
　　日前，廊坊市建议新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米；廊坊作为在中央发出限购升级预期后首个主动限价城市，其“限价令”也被指有规避“限购令”的嫌疑。
　　也有人士指出，如果对二三线城市限购升级，就应宜早不宜迟。9-11月是销售旺季，面对许多城市抢搭末班车的恐慌抢购，如果调控政策维持现状，很可能出现即将限购城市又暂未限购前出现的因抢购引起的爆发性上涨。
　　业内分析，在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下，政策面进入密切观察期，重在落实已有政策，“政策底”隐约可见，因此目前判断高层释放限购升级的目标，警告的成分多于实质性动作，更大规模调控升级的可能不大。
　　如果调控房价就是贯彻到底，不期待有房价能够大幅度降低，但是也不能让房价在政策下无动于衷，更重要的是如果不能够实施，那国家大力度的实施颁布和出台政策又有什么意义？
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