炒房族的新挑战

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　　【摘要】当今炒房的现象很普遍。也正是这些炒房族将房价推向高点。致使很多度收入户根本买不起住房，国家针对这些现象采取了相关调控措施。这些措施能够抑制房价的上涨么，能否打消炒房族的积极性。让他们从这个行业中消失。
　　6月正在成为北京"商改住"项目的分水岭。此前北京出台叫停"商改住"的政策，从6月1日起施行。楼市进入6月，北京"商改住"项目正呈现冰火两重天的景象，正在销售的项目却以6月大限为由，大肆宣传其产品的稀缺性，借势热销。很多购房者相信了开发商的这种销售模式，抢购可住房。其背后的真相却不以为然，可见销售的模式对于房产业的重要性还是很大的。
　　那么，限制商住能否抑制炒房？该政策出台后对楼市有何影响？就此问题，小编采访了全经联研究院副院长陈宝存先生。
　　小编：楼市"限购令"之后，不限购成为商住楼大行其道的卖点，那么商住楼限购之后是不是可以起到抑制炒房的作用？
　　陈宝存：商住楼限购，我认为打击的是刚性需求的购买者。投资人群整体淡出一线城市主要原因还是限购限贷令，这是总的趋势。
　　北京限购令实质是暂缓北京非户籍人口的购买需求。那么商改住项目恰恰是为了规避非户籍人口的限购令。前段时间很多人问我商改住项目是否可以购买，主要是外来人口在北京不满五年的人群。加之商住倒挂在北京市场由来已久，商住项目的整体价格低于住宅项目，只是，使用上商住项目有很多不便，如水电按商业标准。所以我不建议他们购买商改住项目。毕竟限购政策属于短期政策，限购令的退出是早晚的事。我认为这与抑制炒房关系不大。
　有专家称，"现有的商住项目最少还能卖两三年",对此话题您怎么看？
　　陈宝存：对于商改住项目，北京严重，其他很多城市并无此类严格规定。这主要是整体规划出了问题。而且，我注意到，目前的住宅限购，很多企业都认为商业地产是未来最具前景的。我认为这种思维是短视的。早在2008年底，潘石屹在环渤海房地产年会上，声称他的商业项目盈利是万科盈利的6倍时，对于商业地产的盲目上马，我就颇有微词。
　　商业项目是有容量限制的。而目前的北京以及全国市场，商业项目上马过于盲目。根据我的观察，北京在住商倒挂上走得比较远，近期我考察的几个商业项目由于市场容量的原因，我都不赞成我们团队接纳，而且很多是住商项目尾盘的综合商业项目。我也注意到，住商倒挂短期内很难改变。
　　如果确有商住项目最少卖两三年的数据依据，我愿意相信确有其事。
　　面对商住楼限购的新政，开发商应该如何对待这一政策的出台？
　　陈宝存：商住项目的后续拿地后续上马应该引起开发企业的足够重视。上月我们考察的一个项目，非本地开发企业，在项目投资分析中，开发企业想当然地认为，近距某车站的商业综合项目的售价，较同地段住宅的地价高出50%以上。我想本地企业不会犯这么简单的错误。
　　作为北京市场，土地的稀缺是不可改变的，所以项目的获得难度大也是事实。这就难免盲目，对于商改住项目，实际还是可以做得更好。只是，在目前的市场大局面下，整体销售会被短暂抑制。已有的商业立项项目，就需要大资金的投入，也需要商业项目的必要"养"的过程。机会还是有的，关键在项目的整体定位，要突出特点，而不是简单同质化。商改住项目本身不是长久的考虑，受政策压制的转型也是事所必然。
　　小编：可以说，该"禁令"在一定程度上成为在售商住项目的促销噱头。小编注意到，新政下，不少商住楼开发商打出"绝版"旗号，该政策会不会掀起一股购买商住房的热潮？
　　陈宝存：既然出台了政策，朝令夕改是最要不得的。至于开发企业的促销噱头，我们的管理者大可不必当做大事去处理。我们连续多年的政策实际最大的问题出在了头痛医头脚痛医脚上，这是政策的无序和非理性使然。
　　既然是市场，我们不必考虑一个政策出台会有哪些负面，只要相信你的政策出台会有正面因素就好了。我认为，更宽泛的管理市场，而不是如此细化的管理才是理性的，过度依靠计划的弊病，在商改住项目横行中，我们应反思的是规划的错误，而不是市场的错误。有此负责的思路，才有利于今后的管理。
　　小编：据了解，目前北京"商住倒挂"现象很严重，商住楼限购政策出台后，对此有何影响？
　　陈宝存：我不认为商改住限购令的出台，会加剧住商倒挂。在我们考察中的很多项目，由于成本因素的影响，住商倒挂早已存在的情况下，市场的过度反应在成本上不足以支撑。如此，项目的上马本身的盲目，对市场的分析出现问题，代价确实惨痛。
　　只有正视市场真实，找出应对策略，才是这些项目得以维系的基础。没有自己独到的项目优势，大多数商改住项目将更加困难。
　　小编：有专家称，商住楼限购令之后，会导致郊区商住楼产品烂尾危险度加大，对此问题您怎么看？
　　陈宝存：这一点我是赞成的。郊区项目最大问题是配套不完善，其购买者更多的看重升值，而不是目前的居住生活的转移。这也是郊区项目出现暂时空置的主要原因。出现烂尾对于北京这样的一线城市，也只是暂时现象。这就要看房企是否扛得住。相信只要他们耐心的看待问题，想出应对此类问题的相关措施，郊区项目的发展空间还是有很的潜力的。希望商家能够看到这一点，分清当前的大形势，能让自己的投资给自己带来更大的效益。
　　慧择提示：投资固然好，做好保障也重要！