众多险企争先布局养老社区

　　【摘要】中国在经济快速发展的同时也迅速进入老龄化，因此养老行业也成为众多险企青睐的对象，保险资金投资养老社区已经慢慢走向成熟，其中作为代表的就是泰康模式和合众模式，这也为后续险企提供了很好的借鉴经验。

　　寿企争先恐后布局养老社区
　　险资投资养老社区中，最早落地的是泰康模式和合众模式。而近日泰康北京社区——燕园的落地，也让各类保险机构铆足了劲儿，加紧了步伐跟上。
　　就泰康人寿对于养老社区的布局时间表，泰康人寿董事长陈东升在开业当天表示：“三年之内泰康将落地包括北上广、苏州、三亚、成都、武汉等7个养老社区，未来相信海外也会有布局。”
　　据了解，泰康人寿在业内最早提出建设医养融合养老社区，其北京旗舰社区燕园总建筑面积约31万平方米，全部建成后可容纳3000户、约4500位老人入住。
　　作为最早开始研究养老社区的险企，根据泰康人寿此前的投资计划，未来泰康拟将占自己公司总资产10%~20%投入到养老社区之中。而未来5~8年，泰康人寿将在全国投资1000亿元，建设15~20个养老社区。
　　另外一家比泰康人寿更早开业的社区是合众人寿，近日也动作频频。2013年10月，合众人寿在武汉建成了国内首个复合型养老社区，而最近有消息称，沈阳、南宁的养老社区也将在今年开门迎客。
　　此外，近日合众人寿与美国SummitHealthcareREIT公司合资收购美国南科罗拉多州、俄勒冈州和弗吉尼亚州的6处养老社区，成为中国保险资金出海收购养老社区的第一个成功案例。不过，该消息尚未得到合众人寿公开确认。
　　在多点布局、加速落地的行业背景下，保险产品挂钩养老社区已成为趋势。根据招商证券(600999,股吧)的研究报告分析，泰康模式将养老居家与保险联系得最为紧密，提前为客户锁定居住成本，亦用保险方式抵御房租涨价的风险。
　　“合众模式则通过被保险人入住社区后保险金额增值返还的方式将保单与地产联系在一起，特色是依托地产股东背景，选在二线省份，建筑面积和客户容量远大于其他公司，门槛稍低，偏向于中端养老。”报告指出。
　　除了先试水的两家外，其他险企也不甘落后。本笔者了解到，中国人寿苏州阳澄湖半岛项目的神秘面纱已经揭开，项目一期总建筑面积11万平方米，将由中国人寿与美国MerrillGarden公司联手开发，定位是复合型中高端养老养生社区。
　　中国人寿投资控股有限公司副总裁杨华良此前透露，今年8月，苏州阳澄湖半岛养老社区项目将正式动工，2017年国寿健康综合体将建成，2018年社区将全面建成。
　　此外，北京、天津及三亚都在该公司规划中，其中三亚即将获得土地，北京大兴的改造项目也“箭在弦上”。

　　典型模式的利弊
　　险企纷纷斥资布局养老社区并不难理解，这既和整体社会老龄化趋势加剧相关，又和险企打通产业链，开发新产品相关。
　　中国保监会主席项俊波此前在复旦大学“中国保险业的改革与发展”演讲中表示，目前全国2亿老人，如果8%进养老院，现在中国需要1600万床位，但目前全国养老床只有400万。
　　业内人士指出，产品端和资金端对接通道的打通、全生命的产业链、回报周期以及增值预期等因素都让险企看到了机会。不过，在“摸着石头过河”的路上，险企当然不无担忧。
　　目前，国内险企介入养老地产均采取自建养老社区的形式，拥有所有权，出租居住权。在社区内持续建设医疗护理等配套机构，通过保险产品支持实体机构运营。普遍的养老社区经营分为三类，出租模式、出售模式、出租+出售模式。
　　长城证券曾发布研报指出，养老地产的商业模式主要有三类：长期持有、持有+销售、销售。对比三类模式的优劣，可以得出的结论是，长期持有模式有利于获取后期运营的持续收入和提升运营能力，但对资金要求高，资金占用量大，投资回报期较长，要求有专业的运营管理团队和强大的财力支持;持有+销售模式资金回笼迅速、模式复制成本低、风险较小，不过亦对资金要求和管理能力要求较高。
　　与此相对应的是，险企投资养老社区亦面临这两类挑战。上述业内人士分析指出，泰康乐享新生活保单和养老社区的捆绑性质更强，基本上是一一对接性质，合众人寿保单和养老社区的捆绑形式更加松散，保单和其他销售方式均可。
　　不过，对于泰康的“医养结合”模式而言，消费者会存在后期如何锁定入住权的担忧，以目前的排队情况来看，泰康养老社区仍处于供不应求的阶段，此外，庞大的资金投入和专业的管理能力成为制约养老社区不断扩大的因素，而专业化的管理能力更加重要。
　　陈东升亦公开透露，医养是泰康的战略核心，目前下设养老、健康、终极关怀三个事业部，并将在每个养老社区里开设一家2级医院，未来在满足社区内医疗需求后，还可以对外接诊。
　　此前，泰康人寿旗下已经全资设立健康服务管理公司，整合现有健康管理服务，如私人医生、海外医疗等医疗服务，未来整个集团都可以采购并使用这些服务。
　　泰康之家相关负责人亦表示：“专业化是泰康养老社区的重中之重，要真正从老年医学、日常、生活营养、运动、社会化行为训练等多种方式不断积累改进服务，而后续也会陆续开发高端医疗产品，来配套养老和医疗，特别是羽翼丰满后，会根据已有标准，设计定制化的产品来全权体现医养模式。”而针对专业化的运营、人才需求方面，泰康人寿似乎意欲采取并购专业领域企业的路数。

　　慧择提示：除了泰康模式和合众模式外，目前保险行业已经有中国人寿、中国人保、、中国太平、中国太保等9家险企投资了保险养老社区项目，实际投资总金额达到199亿元。相信在保险业的不断深入下，未来养老社区会发展的越来越好。