在建楼房倒塌“房财两空”？ 买家该如何索赔

　　上海“莲花河畔景苑”一幢在建的商品房发生倒塌事故，人们在急切盼望早日找到事故原因的同时，也对开发商该如何赔偿购房者这个问题表示出了极大的关注。

　　在权威部门给出具体赔偿标准之前，我们不妨先听听专家对此的看法。

　　位于上海市闵行区的新建楼盘“莲花河畔景苑”发生倒塌事故，人们在关心建筑质量问题的同时，也关心着这样一个问题，即开发商如何赔偿购房者？因为，房产可以算得上是绝大部分百姓一生当中最大一笔的投资，很多人都是倾其所有来购买一套房子的，在房价处在上涨阶段的今天，事故的善后处理便变得复杂起来。人们不禁要问，开发商怎样赔偿才算合理？是按照原价赔偿还是照目前的市场价赔偿？是否承担违约责任？是不是所有的业主都可以提出赔偿主张？……

　　目前政府部门已经介入，相信不日会根据事故的原因来确定具体的赔偿方案。在问题得到解决之前，我们不妨听听专家的说法。需要说明的是，这些专家个人的分析意见仅供参考，并不能作为索赔的标准。

　　楼房倒塌受关注

　　6月30日下午，当记者来到楼盘倒塌现场时，为避免影响到相关部门的抢险排险工作，这里已被警方控制，一家来自南方的电视台记者想进入现场拍摄，但未得到允许。记者看到有工人正在事发现场附近的河段内清理污泥，相关人士表示，考虑到汛期已经到来，要尽快对淀浦河防汛墙进行抢修。

　　售楼处已经门可罗雀，虽然大门敞开，但见不到一个人。在罗秀路上，却聚集了很多一探究竟的市民。不过由于事发现场受到控制，市民只能远观，并相互之间交流着听来的各种小道消息。

　　在建楼盘倒塌事件发生在6月27日早上5：40分左右，倒塌的是一幢13层的小高层楼房，亲身经历事件全部过程的市民在某房产专业网站的“莲花河畔景苑”业主论坛上发帖称，楼房倒塌一瞬间，造成强烈震动，感觉像是发生了地震。

　　目前，设在梅陇西路968号的接待点基本上已经见不到业主，工作人员解释说，经过前三天集中接待，目前业主情绪已基本稳定下来。据了解，楼盘开发商为上海梅都房地产开发有限公司，注册资金为800万元。

　　目前关于导致楼房倒塌的原因众说纷纭，是地基打得太浅？还是建筑材料质量差？或是施工不过关？……在官方权威机构检测结果没有公布之前，各种各样的说法、猜测满天飞。

　　如何赔偿成焦点

　　倒塌事件发生后，购买“莲花河畔景苑”的消费者们已经迅速行动起来，并初步提出四点要求，主要如下：1、由于房屋存在质量和建筑隐患，要求立即退房；2、1周之内停止银行的还贷；3、1周内查明并公布事故的原因和责任人；4、要求开发商在1个月内退还房款，支付合同上5%的违约金，赔偿银行利息，参考同地段房价补偿原购房差价，支付动迁过渡安置及补偿费用等。

　　据记者了解，目前“莲花河畔景苑”业主都准备向开发商索赔。除了购买倒塌楼房的业主向开发商提出索赔请求之外，在其他10幢楼里置业的业主也准备向开发商提出赔偿要求。

　　由于近阶段房价出现上涨，可能会让赔偿问题变得复杂化。据了解，不少业主是在去年年底以12000元/平方米的价格买入的，而现在楼盘均价已经达到15000元/平方米，那么，将按照那种标准进行赔偿呢？

　　在此，我们将各种争论的焦点问题集中起来，并听听法律专家对此的看法。当然，其中主要涉及两大人群：其一是购买倒塌楼盘的业主，其二是购买其他10幢楼盘的业主。由于两大人群所遭遇的具体情况不同，因而必须分开来讨论。

　　溢价部分应考虑

　　对于购买了倒塌楼房的业主来说，专家认为在赔偿时，应该考虑溢价部分。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，对于购买倒塌楼房的业主来说，因为考虑到开发商已经不可能按时交付，形成预期违约责任，因此这部分业主可以要求开发商退款，并承担相应的违约责任。在王展看来，这部分业主可以获得的赔偿主要包括以下四个方面：

　　房款退还 目前有业主提出退房，并全额退还房款，这种要求是否合理？虽然还没过交房时间，购房者能否以开发商违约为由解除合同？

　　“这部分业主有足够的理由要求开发商退房并退还房款。”王展如是说。王展分析认为，对于购买倒塌楼房的业主来说，完全有理由要求开发商退款。他表示，按照合同的约定，开发商必须在年底交房，但现实状况是楼房已经倒塌，这实际上可以视作开发商预期违约，虽然理论上开发商还有机会自救，即在未来的6个月内造出一幢与倒塌楼房相同的13层建筑出来，“不过这种可能性非常小，可以视为零。”王展说。因为建筑施工工期加上地基重新勘察等工作，耗时肯定要超过半年时间。

　　基于上述分析，王展表示，既然开发商已经没有能力交付房屋，那么将来必定违约，导致房屋买卖合同无法继续履行，解除合同成为必然。在这种情况下，购房者可以要求开发商退还房款。

　　赔付违约金 业主提出，开发商应该赔付5%的违约金。这个要求是否合理？

　　专家认为，解除房屋买卖合同之后并退还房款，开发商构成根本违约，那么必须赔付违约金。王展表示，在完成房屋买卖合同解除这个程序之后，即表明开发商无法在预定的时间内交房，因此按照合同的约定，要求开发商承担相应的违约责任也是合情合理的。当然，具体标准应该以合同规定为准。“莲花河畔景苑”的业主提出违约金的赔偿标准为总房价的5%，这可能是合同事先约定好的，则应该以合同约定为准。

　　在此需要注意的是，业主可能还会主张开发商承担银行按揭贷款利息，因为在业主看来，楼房的倒塌，而导致自己额外支付一笔费用，显然不能由自己来承担。但专家表示，业主在违约金与银行贷款利息两者中间只能选择一项，而无法同时获得。“《合同法》对此有规定，违约金与赔偿损失两者互为包含关系，这导致两者无法同时得到。”王展说。

　　溢价应考虑 业主提出，因为房价的上涨，导致同地段的相同住宅价格出现了变化。而对于业主来说，由于先前购买的住房已经倒塌，因此再次置业时面临成本上升的尴尬现实，考虑到所有事情皆因开发商而起，所以也应该承担这部分费用。

　　虽然这项要求饱受争议，但业主并没有提无理要求。据了解，目前同地段相同品质的二手房已经上涨到15000元/平方米，对于在去年底购房的业主来说，每平方米上涨了3000元，也就是说，去年底购买一套100平方米左右的两房，前后相差30万元。而对于那些购房自住的业主来说，由于先前购买的楼房已经倒塌而不复存在，重新买房肯定要面临成本增加的现实问题。

　　王展认为，开发商应该承担再次置业时由于房价上涨造成的额外负担。他表示，房价不断上涨是现实存在的真实情况，业主再次置业时肯定会面临更高的房价，会形成实际损失，因此如果开发商不赔偿这部分损失，不符合社会常理。

　　至于赔付标准如何确定？专家认为可以按照同时期、同地段、同类房屋的当前市场价为比较依据。王展建议，为了能够争取到更为有利的条件，业主必须采取实际行动，即要真正购房。“如果只是停留在口头上的设想，虽然也能通过评估的方式估算出实际损失，但还是不如采取实际行动来得直接。”王展说。

　　过渡费用 有业主提出，买房之前为了支付首付款，已经把自己的住房卖掉了，租房等待交房，而现在因为楼房倒塌，平白无故让自己又要多承担一段大约一年时间的租金支出，这部分费用理应由开发商来承担。

　　王展表示，对于过渡性费用，的确也属于实际损失中的一种，而且也是由开发商造成的，因此业主提出这样的要求也是合理的，可以向开发商提出索赔。他认为，过渡性费用包括两个部分，其一是房租支出，另外就是过渡期间的银行按揭贷款利息支出，业主可将这两项合并在一起提出。

　　如何确定时间长度？因为时间长度决定了赔付金额的大小。王展表示可灵活确定。一般情况下，业主可根据合同约定的交房日期起，到实际取得房产的日期止。当然，也可与开发商具体商定。至于过渡性费用的大小，应结合自己的实际情况，比如租住与所购住房同类型的房子为佳，如果超出这个标准，可能会遭到开发商的反对。

　　两大难点存争议

　　从目前来看，还有两大难点存在争议。首先，按揭贷款是否继续还？从控制风险角度出发，业主认为应该马上就“断供”。“房子都没了，还有必要再向银行继续支付按揭贷款吗？”这是业主的普遍看法。

　　对于还要不要继续向银行还按揭贷款，专家对此意见也不统一。有专家分析认为，贷款合同和购房合同是独立分开的，虽然预备作为抵押物的楼房因为倒塌而不存在了，但一旦“断供”，银行还可以找业主其他财产进行抵押。由此看来，“断供”不仅仅是坏了自身的信用资质，而且还逃不掉债务，这种做法实在是得不偿失。

　　但也有专家提出了不一样的观点。有专家认为，在未取得房产证之前，业主之所以能够从银行申请到按揭贷款，是因为开发商提供了担保。因此业主在此时选择“断供”也未尝不可。不过在做“断供”之前，应该先与开发商之间解除房屋买卖合同，之后向银行提供书面通知，这样，“断供”之后便无后顾之忧。

　　其次，其他业主的退房要求能否得到满足呢？记者了解到，目前“莲花河畔景苑”近400个业主都已提出了退房要求，这其中包括购买倒塌楼房的业主，也包括其他的业主。可见业主都已受倒塌事件的影响，想离开这个是非之地。

　　上海保瑞律师事务所熊立民律师认为，一般而言，退房难度不小。熊立民表示，按照现行相关规定，退房的前提是整体结构出现了较大的问题，“这意味着楼房已经无法实现居住功能，业主的退房请求才能得以实现。”他说。

　　熊立民坦陈，此前购房者因为房屋质量问题而索赔成功的案例并不多。对于一些常见的建筑质量问题，根本无法构成退房条件。在此之前，他曾碰到有墙壁裂缝可伸进手指的情形，即使如此，仍然没能退房成功。

　　对于“莲花河畔景苑”而言，由于事件波及范围太广，他认为处理方式会有所不同。在他看来，如果政府部门请权威机构鉴定后认为，周边还有楼房也存在安全问题，且无法修复，那么业主的退房请求能得到满足。如果周边几幢楼房不存在质量问题和安全问题，那么，退房的要求恐怕不能获得法律的支持。