房企养老社区出现滞销 养老社区床位预订情况成谜

　　【摘要】近年来，逐渐加剧的老龄化问题造成市场巨大的养老缺口，房企、保险公司开始大批进军养老领域。但近期，房企养老社区出现滞销，而保险公司涉足养老地产的风险也引起了保监会的注意。

　　养老社区床位预订情况成谜
　　近年来，房企、险企进军养老社区的消息不绝于耳，而各机构养老社区的床位预订情况以及入住情况则显得“扑朔迷离”。所做的不完全统计结果显示，近两年来，共有超过80家房地产企业、超过10家保险公司涉足养老地产，其中上市公司超过35家。
　　在房地产企业中，去年以来就有中茵股份、上实发展、亿城投资、越秀地产、凤凰股份、珠江实业、万科、保利等企业涉足养老地产。
　　保险公司中，有中国人寿、中国平安、新华保险、中国太平等上市险企介入养老地产，此外，泰康人寿、合众人寿、复星保德信、前海人寿等险企也已经投资养老地产。
　　据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。而在传统地产开发商、保险机构纷纷宣布进军养老产业的同时，中石化、首钢等大型央企也在跨界进入这一领域。
　　尽管房企、险企积极押宝养老地产，但各机构对入住情况则讳莫如深。就养老社区预订情况咨询多家险企相关分管领导，均未得到详细入住情况，而其他涉足养老社区的险企也没有公开相关入住信息。
　　值得关注的是，上述滞销养老社区的养老模式，与国内险企推行的养老社区运作模式较为相似，滞销无疑对国内的险企、房企具有一定的借鉴意义。
　　资料显示，上述陷入停滞项目占地面积21.85亩，建筑面积32594平方米，项目包括1栋公寓、4栋洋房共计388间房，定位为首席养生养老第一居所，是集居住、生活、疗养、健康、休闲为一体的专业养生养老地产项目。目前，该项目对外销售的会员卡基本退还给了业主，推崇的会员制模式也改为仅针对本区域老人的长租模式，全国连锁互换会员制模式暂停。另外，该房企在山东淄博、重庆、江西等地的项目也出现类似情况。
　　与目前国内险企养老地产项目类似的是，上述房企项目也采用只租不售的模式，采用会员制管理模式来经营管理。在配套方面也和不少险企养老社区不分伯仲，如项目设有舞蹈、书法、老年大学等配套设施，有完善及时的医疗保健配套，包括全国三甲医院、各科名医、海外机构等医疗体系，以及独立建设的专业化的护理院。

　　4月开始上报一季度保险养老社区情况
　　自保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》以来，不少手握巨资的保险公司已提前布局养老地产项目建设，随着越来越多的险企入局，险企涉足养老地产的风险引起了保监会的注意。
　　事实上，就在上述房企项目滞销消息出现后不久，保监会为全面掌握保险养老社区投资、运营等情况，满足保险监管部门对保险机构投资养老社区业务的监管需求，在去年12月31日下发了《保险养老社区统计制度》（下称《制度》），将险企投资养老社区涉及的62项指标纳入监管。该制度从2015年1月1日起正式实施，保险机构应于2015年4月开始报送2015年一季度情况。
　　保监会此次下发的《制度》，将险企涉足养老社区的四大领域纳入监管范围：一是保险养老社区项目的基本情况，包括投资、建设、地理位置等方面；二是养老社区项目运营情况，主要反映保险养老社区项目中已运营项目的主要情况；三是参与投资养老社区情况，主要反映保险机构参与投资养老社区项目的情况；四是保险产品关联养老社区情况，主要反映与保险养老社区或其他养老社区关联的保险产品的具体情况。
　　从62项具体细化指标来看，包括养老社区占地面积、实际床位、资金来源、投资方式、投资收益、保费收入、已入住套数、签约人数、运营模式等方方面面，可谓对险企养老社区进行“全面诊断”。
　　保监会也首次对保险养老社区进行界定：“保险养老社区是指由保险集团（控股）公司、保险公司或保险资产管理公司投资并具有实际控制权，在一定地域范围内建立起来的集居住、养老和护理等多种功能于一体的综合服务社区。部分保险机构参与投资养老社区但对养老社区不具有实际控制权，这一类养老社区不属于保险养老社区，而是参与投资养老社区。”
　　同时，保监会也将参与投资养老社区纳入监管范围，保监会相关负责人表示，“本制度的统计范围既包括保险养老社区也包括参与投资养老社区”。

　　慧择提示：目前，越来越多的保险公司与房企涉足养老社区，但房企养老社区销售不争气，养老社区床位预订情况成谜。此外，保监会开始排查保险公司养老用地，要求今年4月开始上报一季度保险养老社区情况。