险资频频出手 投资优质低估资产

　　【摘要】近期，保险公司频频出手举牌上市地产企业是社会各界关注的重点，先是生命人寿，后是安邦保险，这给保险公司以及上市地产企业都带来了一定的影响。那么保险公司为什么要出手举牌上市地产企业呢？

　　在中国经济“新常态”之下，中国经济细胞——产业与资本之间的化学反应越来越多，这其中就包括“站在门口的野蛮人”，特别是站在地产商门口的“野蛮人”。

　　今年以来，伴随生命人寿、安邦保险频频举牌金地、万科、金融街、华业等上市地产企业，产业资本与金融资本屡屡上演“肉搏”大戏。

　　而产业与金融资本之间的交融，会给地产圈带来怎样的变化，还需要时间去解答。

　　险资频频出手
　　“上官清已经成为金融街的董事了，除了看好金融街的‘质地’之外，也就没什么好说的。”一位接近金融街控股的人士向媒体人直言不讳。
　　材料显示，上官清是和谐健康保险股份有限公司(以下简称“和谐健康”)的法人代表，该公司由安邦保险集团绝对控股。就在今年7月份，有关是否让上官清入金融街董事会的讨论还在网上热议。如今上官清的正式进入，也说明安邦入驻金融街的目标实现。但不仅仅于此。
　　从金地、金融街到华业地产，今年已经三度“举牌”地产股的安邦保险，这一次又瞄准了万科，就在10月底，中国最大住宅开发商万科的前十大股东里，出现了一位熟悉的陌生人。
　　万科三季报显示，安邦保险已通过旗“安邦人寿保险股份有限公司—稳健型投资组合”产品持有了万科A2.35亿股，占其总股本的2.13%，位列第四。
　　安邦保险进入股权相对分散的万科，颇受关注。
　　今年5月，万科总裁郁亮曾旧事重提“君万之争”，以警示管理团队。1994年的一次万科董事会上，以君安证券为首的几个股东联合“逼宫”，企图改组万科公司董事会，夺取公司控制权。如果不是因为找到了君安的一个破绽，王石当时可能就不再是万科的控制人了。
　　20年后，虽然历史还没有重演股权“争夺战”，但是身边的陌生人，还是让地产公司不踏实，因为“野蛮人”总是很神秘。

　　投资优质低估资产
　　“保险资金还是看好地产公司的资产。”上述接近金融街控股的人士也向媒体人表示，保险资金入股的地产公司有一些共性——均是区域持有优质资产的品牌开发企业。
　　“以金融街控股为例，其持有物业面积约70万平方米，以每平方米3万元粗略推算，资产价值也在210亿元。而目前公司市值还到200亿元，资产处于低估阶段。另一方面，保险资金有强烈的投资需求，因此选择入股金融街恰逢其时。”东兴证券分析师郑闵钢。郑曾在中国东方资产管理公司从事债权资产的管理和处置工作，担任过近十家公司的董事或监事。
　　“随着房地产行业进入增速下滑阶段，行业内外部并购将会增多，金融资本提前布局优质低估值地产股，建议关注第一大股东持股相对较低的低估值公司。”申银万国[微博]一份研报直接指出，“如万科、金科、华发、福星、苏宁、金融街等。”
　　“如果一家金融资本入股，我们会首先分析他的意图，是善意还是恶意。对于金融资本来说，我们更多是合作伙伴，因为房地产实操业务很复杂，没有一支优良的团队，很难顺利推动一个项目落地。”阳光100集团常务副总裁范小冲向媒体人说，“另外我们公司股权也比较集中，金融资本想控股很难。”
　　作为一家今年刚刚登陆资本市场的地产公司操盘老手，范小冲的观点代表了绝大多数地产界人士的想法。即，金融资本与地产企业还是会“井水不犯河水”，对于双方潜在的较量可能他并不以为然。相反，他更关注的是地产圈内的热闹。
　　“在地产圈内，我们的项目或并购或合作或角力的案例很多。目前最引人注目的当属绿城宋卫平与融创孙宏斌的案例。”范小冲说。

　　金融资本“新玩法”
　　这是一场较量，还是一种合作，抑或一种融合？
　　由于中国房地产业没有经历过像样的市场周期，也很少经历与金融资本的角力游戏，他们或许未来不得不面对与金融资本“新玩法”的考验。
　　“房地产业的结构正在发生微妙变化，金融资本的最终目标并不仅仅是简单的财务投资，以求获得资产的保值增值。”复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟向媒体人如是说。他大胆预言“未来金融资本与产业企业的股权之争将不可避免。”
　　“金融街控股背后也很有实力，所以之后也增持了股票。”上述接近金融街相关人士也告诉媒体人，但是再深层次的考虑还不得而知。
　　材料显示，在安邦系4月28日举牌之后，金融街大股东随即进行了两次增持，增持比例分别为1.37%和1.82%。至5月6日，金融街集团和一致行动人合计持有股权达到29.74%，以阻止安邦系的进攻。随着上官清入驻董事，此事暂告一段落。
　　陈晟指出，虽然目前看金融资本与产业企业相安无事，但金融资本与产业公司的思路终究有异。随着地产业格局进一步调整，以及整个中国经济“产业链竞争格局”发生变化，产业公司就不得不去面对与金融资本“新玩法”的考验。
　　“开发商的融资成本一般在10%左右，而保险等金融资本的成本只有4-5%，甚至更低。因此今后金融资本控制发展，产业企业负责生产的格局会越来越强化。”陈晟直言，目前如中信、复星等传统开发商正在主动适应新玩法，而更多的企业包括万科的目标还是“生产商”的定位。产业与金融资本由此产生的差异和错位，必然导致双方的“纠缠和角力”。

　　慧择提示：综上所述可知，今年以来，伴随生命人寿、安邦保险频频举牌金地、万科等上市地产企业，产业资本与金融资本屡屡上演“肉搏”大戏。 对此，专业人士认为，金融资本的最终目标并不仅仅是简单的财务投资，未来金融资本与产业企业的股权之争将不可避免。