中小房企融资难度加大 创新融资渠道势在必行

　　【摘要】近年来，信托业一直都是房地产行业最佳融资渠道之一，然而，据了解，地产信托的收益率开始不断下滑。这一行情的发生，使得很多中小房企出现了融资难这一问题，备受很多业内人士的关注。

　　房地产作为资金密集型行业，其发展离不开资金的支持。作为房地产行业融资渠道之一的信托，对行业的支持亦不如从前。

　　据笔者报道，用益信托的统计数据显示，9月地产信托的发行呈持续降温之势，48款地产信托共募集资金136亿元，规模环比下滑16.6%，也是今年以来的新低。

　　赛普咨询研究院高级咨询师李春亮在接受笔者采访时表示，在进入房地产下半场之后，众多中小房企已明显感觉“缺粮”，银行从紧，信托降温，私募过窄等，而这些问题在相当长一段时间内都将是常态。

　　中小房企融资难度加大
　　中国信托业协会在最新报告中称，依据去年媒体的公开报道，信托业发生集合资金信托风险事件13起，共涉及11家信托公司，项目数量较2012年有所上升。
　　从信托项目的行业投向看，这13个信托项目风险事件中，涉及房地产信托的有9个。从数量占比看，房地产领域的信托风险事件占比超过60%。
　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，对于信托而言，利率水平较高，一般在15%~18%之间。对于风险较高的小房企，信托也开始远离。
　　李春亮告诉笔者，小型房企和一些非优质项目越来越难从信托渠道融资。资产市场的嗅觉远比实业灵敏，可以视为房地产行业的重要风向标。
　　虽然开发贷开闸，但银行更偏向于大型房企。据笔者报道，截至今年中期，16家上市银行合计的房地产对公贷款规模为3.82万亿元，较去年底的3.55万亿元增加了7.6%。
　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉笔者，获取开发贷有一定的考核标准，其中包括开发规模、开发项目数量、企业每年的销售额、有无不良贷款记录、整体债务情况等。但中小房企获得开发贷的难度要大于大型房企。“单个项目的开发公司，难度最大。”
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，目前融资的难易程度和房企自身的发展状况密切相关。对于一些有风险隐忧、后续发展动力不足的房企而言，融资通道自然会收窄。而品牌房企虽然业绩也不如预期，但鉴于此类企业未来可期的投资价值，包括信托在内的各类融资机构还是愿意与其进行合作。

　　创新融资渠道势在必行
　　融资的难度，加剧了行业的分化。在9月19~25日这一周里，北交所企业国有产权项目成交金额为5.73亿元，房地产业、商务服务业、公共设施管理业居成交金额前三位；新增挂牌项目总金额为23.8亿元，房地产业、金融业、商务服务业居挂牌金额前三位。根据北交所的统计数据，在上一周（9月12~18日）新增挂牌项目中，房地产业仍居挂牌金额前三位。
　　对于中小房企融资，李春亮建议，创新融资渠道势在必行。伴随传统渠道收紧，创新融资的活跃期到来。例如最近备受关注的众筹模式、万科的小股操盘模式、越秀的基金合作模式，以及如何借力互联网渠道进行融资等。“新的融资模式探索必定伴随着新的风险，中小房企应谨慎而为。”
　　近日，首开股份控股股东北京首都开发控股(集团)有限公司获准在银行间市场发行短期融资债券，成为中国银行间市场交易商协会放开保障房建设企业发行债务融资工具以来，全国范围内首例获准发行公募债券的房地产企业。
　　严跃进表示，首开此次获批允许在银行间市场发行公募债券，说明了未来融资的导向。对于积极响应国家楼市政策，体现民生关怀的房企项目，更容易在融资方面获取便利。在今年四季度，不排除有别的房企能够和首开这样的房企一样，在此类债务融资上获取资金补给。
　　贾玉鹏认为，总体来说，同等条件下去融资，机构优先考虑大型房企和央企、国企等。随着未来市场的发展，房地产开发企业利润空间越来越小，会加剧行业的优胜劣汰。
　　李春亮说，自身造血才是根本之道。虽然房地产还无法脱离金融属性，但其又并非绝对的资本运作。介于实业和资本之间的房地产行业，在资本杠杆受限的情况下，加快资产周转及提高项目净利润更为重要。

　　慧择提示：综上可知，9月地产信托降16.6%，其中，中小房企“缺粮”明显，而且，很多中小房企融资难度在不断加大。此外，要想促进小型房企的健康发展，各大小型房企就必须创新融资渠道。