房产抵押后还能拿多少养老金？

　　【摘要】近期以来，以房养老试点已经正式开闸，养老金再一次成为人们热议的话题。有很多人对以房养老存在一些疑问，有不少问：房产抵押后我们还能拿多少养老金？下面将以具体案例为大家解答。

　　保险案例：抵押房产后能拿多少养老金？
　　王爷爷拥有一套50平方米的房子，按照目前广州市平均两万元左右的单价估算市值为100万元，向银行抵押该房产申请以房养老业务。
　　据银行规定，申请以房养老业务的老人或者法定赡养人必须至少拥有2套房，其中1套用于抵押；贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定，最高不超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照同档次基准利率或上浮执行。
　　因此，按照60%的估值计算其贷款总额为60万元，贷款10年，约合每月获得5000元养老金。而对比广州市内两房的租金大约在2500元，这确实比房屋出租要获得更多的现金。但是申请人实际拿到手的贷款金额要少一些，因为还要负担贷款利息。在此期间，有两套房的老人可以同时获得租金收益，因此每月最高可以拿到7500元。
　　分析：这种模式适合10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力的借款人。比如，55岁的居民，未到领取养老金的年纪，但是孩子正在上大学，开支较大。这样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。

　　“以房养老”还能怎么养？
　　近年来，北京、上海、杭州等地都先后进行过“以房养老”的尝试，虽然都应者寥寥，但也看出来“以房养老”并非只有抵押一种方式。

　　租售换养
　　老人通过出租现有住房，或者以大换小的方式，利用差价养老或入住养老院。

　　后返租
　　老人将房产出售给公积金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中资金重新租住该房，租期由双方约定，租金与市场价等同并一次性付清。租期届满，如果老人还健在，续租的租金全免；如老人在租期内去世，剩余的租金归老人的遗产继承人。

　　保障性住房养老
　　指政府将“空巢老人”、“失独户”和其他鳏寡老人纳入保障性住房建设体系，将老人现有住房出租或出售，获得所需生存生活照料，待老人去世后由保障房中心将住房收回。

　　外国式“以房养老”
　　美国虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。
　　加拿大超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，后人处理房产时折还贷款。
　　日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。
　　英国有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。这些国家物价低，英国老人把本国住宅出售后，可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。
　　新加坡60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)。
　　虽然看上去以房养老可以获得较为乐观的养老金收入，但对于申请人和银行、保险公司等金融机构而言，目前仍存在不确定性风险：
　　我国房屋产权70年，是此类业务最大风险之一，有偿续期的费用将影响产品定价和申请人的收益水平。
　　将房屋抵押银行获取养老金，申请人需承担还贷压力，贷款的利率水平波动也会影响其实际获得的养老金。
　　房屋的价值估算存在风险，贬值或增值部分的风险及收益归属需要明确。
　　若房屋价值在未来几十年大幅度贬值，产品收益兑现风险值得关注。

　　慧择提示：综上可知，面对以房养老需要若理性分析，“以房养老”作为一种商业养老保险产品。只是尝试为老年人提供多种养老收入资金来源，这一探索的价值，或许远高于其目前的实际意义。