国寿年购入地标建筑回报率约为5%

　　【摘要】随着社会经济的快速发展，我国保险行业的规模不断扩大，涉足领域也在不断扩宽，近日，中国人寿和卡塔尔控股联合获得Upper Bank Street大楼70%股权。

　　国寿每年获益5%
　　去年7月，一向海外投资激进的平安买下伦敦劳合社大楼引发整个市场的震动；一年之后，国寿首笔海外投资竟然也选择英国，同样是商业地产，是不谋而合还是国寿的冒险之举？
　　梳理国寿过往数年的投资数据发现，除努力提高固定收益类配置效率外，国寿也曾尝试通过未上市股权投资、商业不动产项目、信托、理财等另类投资渠道增加收益率，而这些投资在熊市中确实给国寿业绩带来极大的帮助，不过这桩海外投资能给国寿带来多少收益，国寿至今都未对外发布任何消息，倒是英国的出售方已经先行公布了这一消息。根据英国金丝雀码头集团官网公布的资料，金丝雀码头是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区，汇丰银行和花旗银行已经在该区域内的两座标志性建筑内落户，同时该区将成为与伦敦金融城争锋芒的新兴CBD（中央商务区）。今年4月，李嘉诚旗下和记黄埔有限公司也投资10亿英镑在金丝雀码头附近的刘易舍姆（Lewisham）中，旨在重建金丝雀码头地区，发展商住项目。
　　据了解，金丝雀码头集团目前握有1600万平方英尺面积的土地，日前又获得1100万平方英尺的规划许可，主要位于道格斯岛地区的中心地带，该集团正计划在此开发新的商业办公中心。而国寿收购的Upper Bank Street大楼是全英国五家占地超过1000万平方英尺的办公楼之一，这五栋办公楼都位于金丝雀码头商业集群地带。该大楼目前每年的租金收入为4435万英镑，大部分租约将持续到2028年。目前它的主要租户是高伟绅律师事务所（Clifford Chance）。金丝雀码头集团既是该大楼的权益拥有者，同时负责该大楼的物业管理。“按照中国人寿和卡塔尔控股7.95亿英镑控股90%股权计算，该大楼全部估值8.33亿英镑，以年租金收入4435万英镑计算，中国人寿该笔地产投资的年回报率约为5%。”6月24日，上海长期从事海外地产投资的李志辉表示。
　　有业内人士分析指出，国寿之所以愿意花数倍于平安的钱投资英国商业地产，源自于去年平安购买劳合社大楼，已经让平安开始获益，当时外界的测算是每年带给平安的投资回报率约为8%。有消息称，除平安、国寿外，太平人寿、合众人寿、阳光集团等超过20家的险资机构正在全球寻找投资标的，尤其是欧洲、美国、加拿大、新加坡、马来西亚等国际大都市核心地带写字楼资源，不过这一消息尚未得到一众险企的印证。

　　保险资金还能投资什么
　　理论上，保险资金投资海外市场可以占保险业总资产的15%，以目前10万亿元的规模而言，可以达到1.5万亿元。目前已经投资到海外市场的资金连500亿元都不到，海外市场是有巨大的投资空间，但海外的房地产或者说是写字楼资产是不是国内险资稳妥的投资渠道，还有待观察。而除了地产之外，险资还能投资海外市场什么产业呢？国际房地产咨询公司仲量联行发布的报告显示，2012年和2011年中国在海外商业房地产投资总额为33亿美元和29亿美元，去年则达到76亿美元，同比增长124%，预计今年会刷新这一数据，尤其是英国和美国，更是吸引了最多的中国资金。一方面，在全球经济体处于低息环境下，中国资金涌入海外地产市场，会获得潜在的投资收益，但是诸如纽约和伦敦等地，随着地产价格被逐步推高，其交易收益率也接近历史低点，未来的投资风险不可忽视。上海财经大学保险系教授许谨良认为，国内险资出海投资，是一种更多元化的投资策略，有利于缓解国内市场投资渠道狭窄的尴尬，但是在多元化投资的前提下，险企在海外也不能一味地追逐商业地产，而忽视其它的产业投资机会。
　　事实上，已经有其它保险公司，选择剑走偏锋式的海外并购路线，今年5月，复星国际发布公告称，公司对葡萄牙保险公司Fidelidade、Multicare及Cares各自80%股权的收购事项已经完成，而这一结果是年初复星宣称以作价10亿欧元购买欧洲保险公司的股权。此外，复星国际还已完成收购日本IDERA资产管理公司98%股权。IDERA将作为复星在日本的地产投资平台，拥有完整的地产基金管理和资产管理的全产业链能力。截至3月底，其管理资产规模达1631亿日元。复星今年还收购了德国的一家私人银行BHF bank。

　　慧择提示：综上所述，国寿收购的Upper Bank Street大楼是全英国五家占地超过1000万平方英尺的办公楼之一，国寿该笔地产投资的年回报率约为5%，而除了地产之外，险资还能投资海外市场什么产业呢？