要降了!央妈的态度很明显了!

慧择小马老师 · 746人阅读

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好消息!


你的存量房贷利率可能要降啦!


上周五,央行原话:


按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。


翻译成大白话就是,鼓励给存量房贷减压,把高利率房贷换成低利率房贷。


2017-2021年站在“山尖上”的买房人,终于迎来了希望。


要知道,他们既赶上了房价高位,又赶上了利率高位,这两年遭受双倍煎熬。


一方面,2022年4月之后,全国房贷利率下跌非常迅速!


比如河南郑州,2022年3月-4月仅1个月,房贷利率已经从最高6.125%跌到最低4.6%。


但存量的高房贷,一分没少。晚一个月买,利率降了1.5%+,搁谁身上能好受?


另一方面,房价也在跌。这两天官方公布了6月70个城市房价数据:90%的城市二手房房价都降了,一线城市也没幸免。


所以,存量房贷利率真降的话,至少能让高位站岗的买房人,心里好受些。



   

怎么降?


上周五的发布会也给了办法:


1、房贷打折——需要自主协商


可以跟银行谈,变更合同,直接打折。


银行呢,可以根据各自的经营情况,制定不同的下调方案。


事实上,我国房地产历史上有过一次先例。


2008-2009年,采用的是【存量房贷额外打折】的方式,统一从85折下调到7折。



当时房贷基准利率大概是7%,也就是说,房贷利率能从5.95%(7%*0.85)降到4.9%(7%*0.7),直接降了1%。


2、转按揭


简单说,就是先结清现有的银行贷款,再申请一份新的贷款,就能以当下更低的房贷利率重新贷款。


这可是不小的松口!


要知道,央行在过去对于“置换房贷”一直是否定态度,是需要“严禁”的。


     

(图源:央行2019年8月的公告)


而现在,变成了“支持”和“鼓励”,态度来了个180°大转弯。


之所以会有这样的变化,主要是因为大量的提前还款。


     

(图源:中国人民银行)


上半年,央行新发了3.5万亿的新房贷,但住户中长期贷款仅1.46万亿。


这中间的约2万亿差额,大概就是上半年提前还贷的金额。


这种状况如若一直持续下去,银行的钱贷不出去,也就吃不了利息差,经济也难以正常运转。



   

何时降?


这是大家最关心的问题。


可惜,现在的答案是不确定。


目前银行们的答复都是:“没有接到相关政策通知,仍按照原有签订合同的利率来执行。”


     

(图源:中国银行保险报)


但既然央妈开了口,我们姑且等一等。


不过有一点,是我们需要降低预期的:


并非所有地区、银行、购房者,都会享受到额外打折。


参考08年建行的标准:一定时间内没有逾期还款、没有违约、没有2笔以上未结清房贷的,可以申请打折。


所以,银行可能会对贷款数额、贷款笔数、已贷时间、违约情况有要求,提出要求。


另外,不同城市、银行,下调方案可能会有区别。


落实速度也会不一样。


08年就是,小银行积极响应,不缺钱的大银行拖到了09年才不情不愿地跟上。


总的来说,即使zc落地,具体到自己身上是怎样,还是个未知数。



   

自己给自己降


俗话说的好:自己动手,丰衣足食。


如果zc惠及不到你,还有什么办法能降房贷?


有4种手段,但各有优劣:


① 亲戚间买卖


把房子卖给自家亲戚,然后再从亲戚手里买回来。


一来二去,房贷按照新利率走,房子还是你的。


好处:可行性较强。


坏处:交易成本高,契税、个人所得税、印花税等等,一买一卖,付出的成本可能比省的贷款利息还多。


② 商贷转公


就是把商业贷款转成公积金贷款。


如果你的商业贷款利率在6%左右,转成公积金贷款(约3%),立省一半利息。


好处:成本低、合法。


坏处:不是所有人都有机会操作。


商贷转公现在主要有2个限制:


1、地区差异。不同地方的政策要求不同,比如深圳可以转,北京就不行。


2、额度问题。公积金贷款额度往往比商业贷款低,差额部分可能需要提前还清。


③ 转经营贷(非常不建议)


虽然经营贷前阵子炒得沸沸扬扬,但经营贷资金流入楼市,是违法的!是违法的!是违法的!


而且,也不是一条适合普通人的路子。其中要支付的手续费和过桥费,是一笔不小的费用。


④ 提前还款/改成等额本金


把还贷方式从等额本息切换成等额本金,加快还本的速度。


整体还的利息少一些,相当于变相提前还款。


当然这种情况下,每月还款金额会变多,也相当于提前还贷了。


好处:简单易行,有的银行在app上就能操作。


坏处:也有限制。


有的银行切换等额本金方式,需要去柜台,很麻烦。


而提前还贷,因为今年还的人太多了,有的银行进行了次数限制,有的银行进行了额度限制。


同时,也需要你有足够的闲钱用于提前还贷。


不管怎么说,现在整体风向在朝着好的方向在走。


当下特殊的经济环境,如果每个月能省下几百、几千的房贷,能让不少“负贷前行”的家庭得到些许喘息。


具体什么时候风来,我们再耐心等等。


最后,贴个原图让大家高兴一下~


     


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