今年的二手房越来越难卖了！
挂牌量在上升。今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%（数据来源：易居房地产研究院）。
成交量却持续下滑。2023年6月1日-22日30城累计成交面积823万平方米，环比2023年5月同期-4.4%，同比-30%（数据来源：海通房地产）。
全国重点20城中，二手房挂盘量增速较快的城市是：上海、武汉、西安。
这三个城市从年初1月份到现在，挂盘量分别增加了82%、72%和40%。
“地狱级别”的卖房难度
随便上网看看，就能看到想卖房的业主哀鸿遍野……
卖个房，生生卖出了八仙过海的感觉。
有业主主打“自给自足”。
把家附近中介门店跑了个遍，加了100+个中介的微信，建群、发红包。
带看红包、卖房奖励都是常规操作，他还自己制作营销素材：
营销话术，自己写
带看规则，自己定
（图源：中国网·中国湖北）
有业主主打“壕气逼人”。
直接降价500万，帮忙卖掉房子还能喜提宾利。
（图源：中国网·中国湖北）
这么一比，那些发手机的业主，就有点不够看了。
还有的业主，主打“另辟蹊径”。
（图源：闲鱼）
离奇故事引流量+房产介绍软文案，果然高手在民间。
从前都是买房人胆战心惊，生怕手慢一步，房就抢没了。
现在轮到卖房人绞尽脑汁，努力给买家一个好印象。
房地产高速发展的时候，买房几乎成了普通人致富最简单的通道，不少人大半身家都在房产里。
到了下行时期，单押房产的弊端就出来了：
1、流动性变差
今年一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月，而二季度该指标为15个月，都出现了明显的增长。
像人口净流出、老龄化日益加深的小城市，未来房子的流动性问题会更加严峻。
房子卖不出去，也租不出去，只能眼睁睁看着它贬值。
2、升值预期降低
借用北京大学徐远教授的在《房价的逻辑》里给出的公式。
发达国家房价增速的一个粗略公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度。
后发国家房价增速的一个修正公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
之前房价普涨，既有经济增速的红利，也有城市化的红利。
而在未来，虽然少数城市仍会保持一定涨幅，但更多的城市可能会迎来长期的横盘。
3、持有成本可能提升
比如，近年频繁提到的房地产税。
一旦开始征收，手里有多套价值不高的房产，留在手里不怎么赚钱，反而增加了房地产税征收的面积。
以房养老梦，碎了
卖房不好卖，原先买房打算收租的人，也不好过。
马叨叨最近跟一个小姐妹，算了一笔账：
（为了方便计算，数据有简化，但大体贴近真实情况）
她今年30岁，2018年的时候在某强二线城市买了一间小公寓，预计今年还完贷款，总投入约100万（本金+利息）。
现在每月收租3000元。
当时买公寓的时候，她盘算着这个公寓能长期收租，作为打底的现金流。以后即使完全躺平，也有收入养活自己。
假设自己能活到80岁，租金每年按照3%的涨幅，从30岁到80岁，租金能收400+万！
我仔细看了她的计划，给她泼了一盆冷水。
首先，持有房产是有维护成本的，她现在每年物业费2000块，得算上。
算上之后，总领取就少了10万。
其次，租金涨幅未必能稳定在3%。
从她过去3年，月租金仅从2800涨到了3000来看（年利率为2.33%）。
乐观点，平均年涨幅给2.8%，总领取进一步降到了387万。
再悲观一点，租金没法保证每年都涨。
假设每3年涨一次，总领取降到只有221万。
这还没算上换租客时候的空档期、家具的耗损、房子变成老破小之后租金增速放缓等因素。
再加上公寓普遍自带的“贬值属性”，也别想卖，一卖就亏。
（图源：真实截图）
算完这笔账，小姐妹沉默了。
经济繁荣时期房子不愁租，没想那么多。
现在回头看，且不说租金涨幅是否跑赢通货膨胀。
收租有这么多不稳定的因素，作为家庭的保底现金流，着实让人不太安心。
出于职业病，我又给她测算了一下，如果用这100万买年金险：
（趸交100万，保终身，55岁开始领）
从55岁开始，每年稳定有12.3万，到80岁总领取有300多万。
没有持有成本、没有空窗期、没有折价、也不会遇到糟心的租客。
省心不只一点点。
不过，事到如今也没有后悔药，只能好好珍惜每一个好租客。
马叨叨并非鼓励大家都去卖房买保险，特别是一线城市的房子，跌的空间可能已经不大了。
但如果你手上有多套房产，或有一笔钱想长期规划，可以考虑把资金多分配一些给年金保险。
给大家提个醒：6月30日（含）前，是45周岁以上人群投保光明一生（慧选版）的最后窗口期。
7月1日开始，它的最大投保年龄就会收缩到45周岁。
房子卖不出去，怎么办？
这里不是要教大家怎么卖房子，不在我的专业领域内的事，不敢瞎说。
但如果你还在还房贷，有2个小技巧，或许可以帮助你减少一些利息：
1、提前还贷
除了有闲钱，可以直接申请提前还款外。也可以选择把还贷方式切换成等额本金，加快还本的速度。
对比等额本息来说，整体还的利息少一些。
当然这种情况下，每月还款金额会变多，也相当于提前还贷了。
具体操作，可以咨询一下银行客服，有的银行（比如工行）可以直接在app上操作，还挺方便的。
2、商贷转公
商业贷款利率普遍在6%左右，如果转成公积金贷款（约3%），立省一半利息。
不过，不同地方的政策要求，会有差异。比如，深圳可以转，但北京就不行。
想办理的话，建议先打本地的公积金电话12329问清楚。
目前，低迷的市场行情什么时候能迎来大转机，大家都说不好。
但作为房奴，这次给我的2点启示，跟大家分享一下：
① 上杠杆要量力而行，别激进
② 做好兜底保障，别侥幸
最后，希望经济复苏的日子，早日来临。
