上海房东抛售93套房产引轰动，楼市要变了？

这两天，上海神秘房东抛售93套的房子套现4.5亿的新闻掀起轩然大波。

来源：微博

消息出来后，很多人都以为是不是房产税试点政策落地了，这位房叔才急于抛售。

事实上，所谓的房东抛售93套房子根本是一场乌龙。

真正的卖家其实是一家房产公司，委托房产中介售卖浦东蒲城小区的一批老房子。

为啥一次性卖掉这么多？

故事还得从7年前说起，这家房产公司原本打算收购了小区房子搞开发，无奈最终只收购了部分，所以开发计划搁置。

开发不成，只能卖掉房子，但因为没能与小区居民达成共识，所以一直拖到现在才销售。

由此看来，这次大规模抛售跟房产税的出台关系不大。

其实，除了这家房产公司，今年下半年，很多房地产公司内部都在盘点清理手头资产，解决遗留库存问题，促进资金的回笼。

大概率是跟跟去年住建部出台的三条红线政策有关，企业为了减少负债率，而大规模抛售房产。

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那么此次企业大批抛售房产背后，是不是预示二手房要跌呢？

全国二手房如今什么情况了？

房价只涨不跌的时代成为过去式了。

据国家统计局发布的最新数据：70个大中城市中，9月份，二手房房价环比上涨的城市仅为17个，环比下跌城市达到52个，持平城市为1个。

来源中国统计局

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从成交量来看，全国重点城市的二手房交易下滑也很明显：比如深圳、上海、广州、杭州等城市都有不同程度的下滑。

（来源：Q房网数据研究中心等等）  

其中下滑最明显的就是深圳，二手房市场遭遇滑铁卢，大批中介倒闭，其成交量更是创下十年来的历史同期最低。

以8月为例，二手住宅成交量仅2043套，环比下滑20%。

为什么二手房楼市如今不景气？

主要还是政府出台了一系列铁拳政策进行宏观调控。

据央视财经报道，截至8月底，今年全国楼市调控政策总数超400次，刷新历史记录。

从供应、贷款、成交、购房资格全面收紧，二手房市场遭遇“海陆空多面夹击”，自然萎靡不振。

为什么年年都在高举楼市调控举措，但效果并不突出，而今年却立竿见影呢？

归根结底还是因为以下几点原因：

深圳是全国第一个出台二手房指导价的城市，从此，二手房价格空间变得更加透明化。过去天价挂牌的场面将成为过去式。

从目前二手房的价格来看，指导价大概是市场价的7折。

房价打折，不是更便宜了吗？怎么买的人还少了呢？

那是因为银行是根据指导价来放款的，一套市场价600万的房子，首付需要180万，指导价为420万，银行最多只能贷款294万。首付就变成了306万，整整多了226万。

虽然总价低了，但是购房压力却陡增，想要入手的人也只能望而却步。

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另一方面，对于房东来说，明明值600万的房子，因为指导价限制，房子只值420万，房东的资产无疑大幅缩水，必然不愿意贱卖。

房东不愿轻易出手，购房者首付门槛提高，成交量自然急剧下滑。

说了很多年的房产税真的来了，今年官方发布了多次有关房产税的消息和政策。

闻到一些风吹草动的房东们，害怕交税割肉，早早挂牌出售，甚至急于出手只能跳楼大减价。

所以今年的二手房挂牌的数量明显比往年多了不少。二手房供大于求，卖家自然要观望，不愿轻易出手，毕竟大家习惯买涨不买跌。

为了避免大量资金流入炒房市场，央行对房地产贷款和个人住房贷款总额都设置了上限。

从今年1月开始，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，如果是从小银行贷款，能够贷到的资金就更少。

同时，对购房者的首付资金来源作了严格限制。

银行要求首付款来源必须是家庭自有的、或者是直系亲属自有的，禁止各种消费贷，经营贷等违规资金进入楼市。

就算找父母借钱买房，也得拿出证明。如果首付款大部分是从亲朋好友那借的，都不算合规的首付款来源，贷款很可能遭拒。

一旦卡住了房贷的脖子，能够有条件买房的人肯定少之又少。

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一般情况下，申请房贷在半个月到一个月内就能搞定。

但是从贝壳研究院发布的数据显示：10月90城房贷平均放款周期为74天，较上月略有延长。

为什么申请房贷的周期普遍延长？

主要是银行发放房贷受限，首先是人行下发额度给总行，最后各大总行再分配各个支行。

额度充裕，放贷速度才会更快，否则只能等待。

深圳一位商业银行的客户经理表示：深圳现在整个按揭额度都比较紧张，等待时间无法估算。

目前排队等待房贷的情况比较普遍。

贷款周期一旦变长，中途难免有一些卖家买家改变主意，打起了退堂鼓，最终无法成交。

中国房地产经过30多年的发展，市场已经趋于饱和，依据社科院的数据显示，截至2020年底我国的无房家庭占比仅仅只有3.14%！

不论几线城市，是自建房还是商品房，中国真正没有房子的家庭都占少数。

毕竟一套房子70年产权，频繁换房子的人群不多，适龄购房人群要买房的，几乎都已经买了。

而且很多城市都出现供过于求的局面，尤其是三、四线城市最为典型，大批存量房产有待消化。

而主流购房人群考虑多套房的持有成本，已经没有太多购房需求，所以二手房市场现在遭遇冷静期，也算正常。

二手房跌了是好事还是坏事？

房价下跌，有人欢喜有人愁。

对于多套房持有者来说，凭本事买的房，不涨反跌，资产大缩水，换谁也不会高兴。

尤其是高价买的房子，如果房价下跌，花重金买的房，成了赔本买卖，没人愿意接纳这个残酷的结果。

如果是职业炒房客，房价下跌，自己不仅要支付杠杆炒房的高额利息，还要承担房子贬值的损失，可谓是赔了夫人又折兵。

如此一来，炒房的人就少了，可以很好避免他们对二手房市场的干预，避免房价被哄抬。

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但是对于刚需买家来说，就算是利好消息了。房子除了居住外，还捆绑了人生重要的需求，比如婚姻、教育、医疗。

对于不得不买房子的人来说，如果不能打新，二手房也是一个不错的选择。价格下降，购买压力也会小很多。

所以二手房下跌是好是坏，取决于我们所站的立场。

总而言之，房子的基本功能在于满足民生需求，不该被赋予过多金融属性，楼市长期野蛮生长，苦逼的还是广大刚需买家。

过去炒作房子，短期看来，个体是在收益，可长期看来，任凭泡沫经济野蛮式发展，一旦玩完，深受其害的还是我们。

所以二手房适度降温，算不算得上楼市在趋于理性的回归呢？