小产权房的管理
小产权房违规交易似乎已经成为社会关注的焦点，国务院也强调要彻底的清理整治小产权房市场。小产权房的管理势在必行，只有加大对小产权房的管理才能促进房地产行业的更快发展。那么，小产权房的管理需从哪几个方面着手呢？
小产权房的管理一：规划建设
乡村建设规划是调控和指导新农村建设的蓝图和依据，关系到农村经济、社会和环境协调发展的大局，“城乡建设，规划先行”早已成为社会共识。《土地管理法》中第二十二条规定，城市和村庄、集镇规划，应当与各级土地利用规划相衔接，城市、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。同时，要严格控制将耕地转化为非农建设用地，必须得占用耕地进行房屋建造时，鼓励优先利用劣质土地建设。
因为小产权房建在集体土地上，开发商并不将《土地管理法》中城镇商品房出售四点条件考虑在内，造成大量土地被占用。所以在前期就要包括选址、规划、和建设用地的审批工作。建设单位对农村集体土地上建设房屋进行规划报批，由市级国土部门核发《建设项目选址意见书》，再对受理后提出规划设计条件，委托有规划资质设计单位进行规划设计方案的制定，并征求区、乡（镇）、村意见，由市级规划部门发放《建设用地规划许可证》。
小产权房的管理二：房屋建造
在小产权房建设时，必须符合国家相关房屋建造标准。现今的小产权房，很多存在质量隐患，所以小产权房质量标准应参照我国房屋建造标准，不能因为是小产权房就降低房屋质量。必须确保人们生活质量和生命安全。
由建设单位申报，受理后提出建筑设计要求并委托设计单位进行方案设计，规划审批。反馈后，通知报建单位按要求设计施工，组织有关部门会审批准建筑方案，发《建筑工程规划许可证》。
小产权房的管理三：产权登记
面对多方利益，要界定清各方产权利益，明确产权归属，尽量减少对各方面利益的伤害。那么必须对产权进行登记；《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，合法证书，确认建设用地使用权。集体土地上的证书类型有：《集体土地所有证》、《集体土地使用证》以及《土地他项权利证明书》。那么集体土地使用权证上写明的使用权归集体经济组织所有，在进行初始登记时，给集体土地建设用地（包括农民宅基地）使用者核发《集体土地建设用地使用证》。拟小产权房租赁权载入《土地他项权利证明书》中，特别注明进行登记确权。
小产权房的管理四：竣工租赁
在房屋建造完成租赁阶段，必须透明公开化，才能规范小产权房的租赁过程。必须符合房屋出租条件：出租方已取得《集体土地使用证》；产权登记清楚，无权属争议；非违章建筑；符合使用安全标准；符合安全、公安、环保、卫生等部门的有关规定，法律、法规未禁止出租。承租方必须符合买房者条件，例如是城市中低收入人群，年收入及家庭情况等，是首次购房，没有不良记录等。
小产权房的管理五：后期保障
在后期保障方面，要及时跟进。包括房屋质量、权属明确、租赁年限等，确保租赁双方合同书内容规定完整，避免不必要的纠纷。在房地产开发商资格条件方面，可以限制房地产开发商资格使乡镇本土企业等，非国有土地市场中商品房开发商，例如只允许乡镇、本土开发商投资建设，带动本乡镇经济发展。兼顾农民、乡村、开发商、购房者、市场和政府的利益。
对小产权房的管理需从上述五个方面着手，即：农村集体土地建设规划、房屋建造、产权登记、竣工租售和后期保障。专家指出，各地政府部门需加大对小产权房的管理，促进小产权房市场的健康发展。
小产权房的管理一：规划建设
乡村建设规划是调控和指导新农村建设的蓝图和依据，关系到农村经济、社会和环境协调发展的大局，“城乡建设，规划先行”早已成为社会共识。《土地管理法》中第二十二条规定，城市和村庄、集镇规划，应当与各级土地利用规划相衔接，城市、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。同时，要严格控制将耕地转化为非农建设用地，必须得占用耕地进行房屋建造时，鼓励优先利用劣质土地建设。
因为小产权房建在集体土地上，开发商并不将《土地管理法》中城镇商品房出售四点条件考虑在内，造成大量土地被占用。所以在前期就要包括选址、规划、和建设用地的审批工作。建设单位对农村集体土地上建设房屋进行规划报批，由市级国土部门核发《建设项目选址意见书》，再对受理后提出规划设计条件，委托有规划资质设计单位进行规划设计方案的制定，并征求区、乡（镇）、村意见，由市级规划部门发放《建设用地规划许可证》。
小产权房的管理二：房屋建造
在小产权房建设时，必须符合国家相关房屋建造标准。现今的小产权房，很多存在质量隐患，所以小产权房质量标准应参照我国房屋建造标准，不能因为是小产权房就降低房屋质量。必须确保人们生活质量和生命安全。
由建设单位申报，受理后提出建筑设计要求并委托设计单位进行方案设计，规划审批。反馈后，通知报建单位按要求设计施工，组织有关部门会审批准建筑方案，发《建筑工程规划许可证》。
小产权房的管理三：产权登记
面对多方利益，要界定清各方产权利益，明确产权归属，尽量减少对各方面利益的伤害。那么必须对产权进行登记；《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，合法证书，确认建设用地使用权。集体土地上的证书类型有：《集体土地所有证》、《集体土地使用证》以及《土地他项权利证明书》。那么集体土地使用权证上写明的使用权归集体经济组织所有，在进行初始登记时，给集体土地建设用地（包括农民宅基地）使用者核发《集体土地建设用地使用证》。拟小产权房租赁权载入《土地他项权利证明书》中，特别注明进行登记确权。
小产权房的管理四：竣工租赁
在房屋建造完成租赁阶段，必须透明公开化，才能规范小产权房的租赁过程。必须符合房屋出租条件：出租方已取得《集体土地使用证》；产权登记清楚，无权属争议；非违章建筑；符合使用安全标准；符合安全、公安、环保、卫生等部门的有关规定，法律、法规未禁止出租。承租方必须符合买房者条件，例如是城市中低收入人群，年收入及家庭情况等，是首次购房，没有不良记录等。
小产权房的管理五：后期保障
在后期保障方面，要及时跟进。包括房屋质量、权属明确、租赁年限等，确保租赁双方合同书内容规定完整，避免不必要的纠纷。在房地产开发商资格条件方面，可以限制房地产开发商资格使乡镇本土企业等，非国有土地市场中商品房开发商，例如只允许乡镇、本土开发商投资建设，带动本乡镇经济发展。兼顾农民、乡村、开发商、购房者、市场和政府的利益。
对小产权房的管理需从上述五个方面着手，即：农村集体土地建设规划、房屋建造、产权登记、竣工租售和后期保障。专家指出，各地政府部门需加大对小产权房的管理，促进小产权房市场的健康发展。
