小产权房诉讼

　　近年来，因小产权房买卖引起的纠纷越来越多，法院接受的小产权房诉讼案件也明显增多。由于小产权房交易属于违法行为，因此法院原则上不受理小产权房诉讼。

　　小产权房诉讼 法院原则上不受理
　　深圳原关内外地区存在着大量的小产权房，对此，房地产审判工作白皮书分析原因称这主要和深圳采取的土地城市化步骤有关。据介绍，深圳城市化采取的是先非农化再城市化的模式，然而现实中存在很多非农化后没能立即城市化的现象，在这个空当中，就出现了大量名义上已经国有化但实际上并未完成国有化相关征地补偿手续的土地，这些土地仍然由农村集体经济组织实际控制支配，受房屋市场价差价引诱，出现了普遍的突击建房现象，并向城市居民兜售。
　　房地产审判工作白皮书分析称，这些土地权属不清的小产权房不仅威胁着房屋市场的产权关系，还对深圳的城市升级改造造成了巨大障碍。对此，深圳两级法院采取了“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳法院原则上不予受理，对于已经受理的案件，原则上予以驳回。

　　小产权房诉讼之思考
　　近年来，随着城市快速扩展，土地增值、拆迁高额获利等因素的影响，出现了很多农民在出售房屋多年后提起追讨小产权房诉讼。如何处理因小产权房买卖合同无效（当然，有些地方司法实践中认可小产权房买卖合同有效，但不是主流）后引起的损失赔偿问题，司法实务界的做法不尽一致。笔者认为，如果出卖人能通过主张买卖合同无效而获得巨大利益就背诚实信用原则。因此，法院应当对房屋的翻修、扩建带来的添附价值、拆迁补偿的经济利益，以及购房一方因重新购置类同房屋将受造成的损失进行确定，还要考虑房屋交付后的时间长短，然后在买受人与出卖人之间合理分配这些损失，时间越长，越应当维护交易的安全稳定，买受人所占的利益比例越大;时间越短，买受人应分得的宅基地区位价值就越少。同时根据所确定的出卖人赔偿给买受人的损失应能起到法的指引作用和教育作用来抑制此类诉讼，让农民不会仅因为谋取巨大经济利益而提起诉讼。

　　从上述可以看出，小产权房诉讼原则上法院是不会受理的，小产权房诉讼也引发了人们的思考。专家提醒市民，小产权房不受法律保护，引发纠纷后也难以进行小产权房诉讼，因此市民要谨慎购买。