期房买卖合同的效力

　　根据调查发现，近年来因期房买卖合同引发的纠纷越来越多。专家指出，期房买卖合同的效力是不容忽视的，在解决期房买卖合同纠纷时也需注意这一点。下面就以具体案例向您介绍期房买卖合同的效力的重要性。

　　期房买卖合同的效力案例
　　王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以?平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至法院。

　　期房买卖合同的效力案例分歧
　　本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
　　第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
　　第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某没取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
　　第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。

　　期房买卖合同的效力案例分析
　　本案中认定王某的转让行为是有权处分，可能有人会认为这和我国民法传统中认为的不动产物权变动以登记为要件相矛盾，之所以有这样的矛盾实质上是因为我国法律上的登记制度不规范所致。司法实践基于公平和正义的理由应在个案中有所突破。举一个简单的例子，如果本案中王某将商品房借给他人居住，同样是一种处分行为，法律认定这种处分行为无效或是效力待定，毫无意义。其实，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第11条有关房屋的转移占有及风险转移的规定就表明了审判机关有拘泥于传统的物权理论。

　　从以上期房买卖合同纠纷的案例可以看出，这起案件存在一定的分歧，最要原因是对期房买卖合同的效力理解的不同。专家提醒市民，在签订期房买卖合同时一定要谨慎，明确期房买卖合同的效力的重要性。